Аренда части земельного участка без межевания

Содержание

Правовые основы аренды части земельного участка: оформление договора и регистрация доли имущества

Аренда части земельного участка без межевания

Аренда недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, регулируется законодательством с широкими рамками для взаимодействия между арендатором и собственником. У арендатора могут возникнуть самые разные потребности, в том числе и необходимость арендовать только часть земельного участка, а не всю его площадь.

Можно ли арендовать долю ЗУ?

Согласно законодательству, а конкретно в п. 1 статьи № 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений», собственник участка вправе сдавать его в аренду и продавать как целиком, так и по частям. Часть может быть любого размера и делать это можно неограниченное число раз – для обеих сторон не существует никаких ограничений.

Где это может понадобиться на практике:

  • Между соседними участками часто происходят сделки по продаже частей ЗУ.
  • Владелец большого земельного участка, который не в состоянии поддерживать его в надлежащем состоянии, сдаёт его по частям одному или нескольким арендаторам.
  • Часто сдача в аренду только части ЗУ служит источником дополнительного сезонного заработка.

Собственник участка может распоряжаться им так, как сочтёт нужным. Процесс аренды части ЗУ никак не отличается от аналогичного с цельным участком, кроме чёткого указания границ объекта земельных отношений.

Можно ли сдать без межевания и постановки на кадастровый учет?

Постановление новых границ на кадастровый учёт в теории обязательно, но на практике, даже при возникновении разбирательств, контролирующим органам достаточно чёткого обозначения участков в договоре с путём литературного или графического описания.

Важно! Росреестр может потребовать документацию по кадастровому учёту, если срок аренды по договорённости равен одному году или превышает этот срок.

Собственник, который не уверен в своём арендаторе, сильно рискует, отказываясь от постановления на учёт, но многих останавливает то, что официально сделать это может только кадастровый инженер.

Межевание – фактическое разграничение границ, остаётся на усмотрение собственника и арендатора. Это скорее способ визуально поделить территорию для бытового удобства сторон, а не формальность. Так как межевание требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели ранее конфликтов относительно площади своих участков, его игнорируют.

Особенности найма

Так как в законодательстве не указано ничего конкретного относительно частей земельного участка, сдать его в аренду можно только после индивидуализации и её заверения в документах. Индивидуализация может быть:

  • физической (межевание);
  • на договорённости (обозначение временной собственности арендатора на плане или литературное её описание в договоре).

Финальным опциональным этапом индивидуализации является постановление на кадастровый учёт, что иногда делают стороны в случае долгосрочного или дорогостоящего договора.

Об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земли читайте здесь.

Процесс индивидуализации:

  1. собственник и арендатор обозначают свои границы, закрепляя это в договоре аренды и визуальном плане участка;
  2. результат договора необходимо согласовать с пожарной, санитарной и экологической структурами, иначе раздел и любая последующая деятельность на этих участках противозаконна;
  3. часть ЗУ ставится на кадастровый учёт, если есть необходимость;
  4. сделка окончательно закрепляется в Росреестре.

При несоблюдении этих обязательных пунктов сделка может быть признана недействительной и пострадать может любая из сторон. Как собственник, так и арендатор должны быть осторожными и заверять границы как можно большим числом законных способов.

Процедура оформления

Если вы собственник и хотите сдать только часть своего участка в аренду, оставляя себе всё остальное, важно помнить, что такой тип аренды не сильно отличается от стандартного. Стороны так же связаны обязательствами друг с другом и несут ответственность за нарушение договора аренды.

Важно обратить внимание на все формальные процедуры, так как от мошеннических действий может пострадать любая сторона.

Подготовка межевого плана

Межевой план – это альтернатива кадастровому плану.

Если происходит фактическое межевание с геодезическими работами и прочим (арендатор имеет право проводить такие работы только с согласия собственника), результат образования частей земельного участка необходимо зафиксировать в межевом плане или создать его, если такового ещё нет (возможно в том случае, если участок был зарегистрирован до возникновения Российской Федерации).

Документ представляет из себя чертежи и листы, где описываются цели и границы участков, сведения о сторонах и кадастровом инженере.

Регистрация в едином реестре недвижимости

Кадастровый паспорт – вот документ, который для этого необходим. Вести кадастровый учёт и заверять там какие-либо изменения может только кадастровый инженер после того, как границы будут согласованы с инспекциями.

Для постановки требуется чёткая индивидуализация части ЗУ любым из ранее описанных методов.

Получение права собственности

Право временной собственности на земельный участок заверяется отдельно и без него получить землю в аренду невозможно. Арендатору потребуется помощь юриста, чтобы заверить свои права на участок во время действия договора. Для этого необходимы только:

  1. идентификационные документы;
  2. копии разрешений на аренду.

О нюансах и порядке регистрации договора аренды земельного участка читайте здесь.

Заключение соглашения между сторонами

Договор подписывается обеими сторонами и каждой из них после заключения сделки остаётся одна копия. В договоре не только должны быть указаны чертежи с границами – к нему прикрепляются:

  1. разрешения от различных служб;
  2. кадастровый паспорт или межевой план, если они есть.

Также в договоре обязательно должны быть прописаны условия:

  • предмет договора (то есть участок – он должен быть описан, используются данные от произведённой ранее индивидуализации);
  • срок договора аренды (если этот пункт не обозначить в договоре, он автоматически становится бессрочным – арендатор будет в праве занимать долю ЗУ на условиях, обозначенных в договоре, сколько ему потребуется);
  • стоимость аренды (с указанием периодичности выплат);
  • права и обязанности сторон (этот пункт остаётся на усмотрение сторон, помимо базовых – договор может заключаться на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству).

О правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте здесь.

Также в копиях договора указываются подробные данные сторон (паспорт, адрес и гражданство).

О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

Продление договора возможно при истечении срока его действия – необходимо согласие обеих сторон. Если условия остаются прежними, то необходимо только обновить уже существующий документ, по сути изменив в нём только даты.

Важно! Если же требуется продлить договор на других условиях, необходимо полностью переписывать соглашение. Если участок расширяется или видоизменяется любым другим способом – это уже другой акт между сторонами и оформлять его необходимо отдельно.

Расторжение сделки

По истечению срока договора аренды арендатор должен прекратить какое-либо пользование земельным участком. Его временное право пользования закончено и собственник снова полноценно владеет всем участком.

Если расторгнуть договор необходимо не срочно, можно просто дождаться, пока его сроки истекут. В противном случае инициировать прекращение взаимоотношений может как собственник, так и арендатор.

  1. По обоюдному согласию договор аннулируется и перестаёт действовать немедленно или с отсрочкой – как будет решено сторонами.
  2. В случае конфликта стороны обращаются в суд – несмотря на то, что собственник владеет всем участком, у него нет преимущества в суде на этом фоне, следствие будет рассматривать дело только со стороны выполнения пунктов договора.

Аренда части земельного участка – распространённая и выгодная тактика для арендаторов и сдающих участки. Условия арендных договоров в таких типах соглашений практически не отличаются от стандартных и точно так же регулируются законодательством.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/chastichno

Аренда части земельного участка без межевания

Аренда части земельного участка без межевания

Аренда части земельного участка — сделка, в результате которой собственник передаёт территорию во временное использование иному субъекту.

Арендатор должен будет вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом, согласно установленным срокам и договорному пакту.

Сдать в аренду часть территориального надела можно в том случае, если он индивидуализирован. То есть был проведён меж с целью определения последних точек участка.

Без постановки на кадастровый учёт

Существует два противоположных суждения, относительно сдачи земли в арендное пользование без постановки на кадастровый учёт. Регистрация контракта в палате росреестра требуется, если надел сдаётся в аренду на срок больше 12 месяцев. Так же она должна числиться на кадастровом учёте.

Вот другое мнение на этот счёт: исходя из судебной практики, следует, что постановка части участка на учёт не обязательна, если стороны договорились между собой и подписали пакт. В этом пакте должно быть отображено текстовое или графическое описание части земельного участка, которую собственник планирует сдать в арендное пользование конкретному субъекту.

Исходя из ранее сказанного, следует сделать следующий вывод: ставить участок на учёт не обязательно при наличии прав на всю часть территории или достаточной меры индивидуализации земли. Это графическое или текстовое описание, либо совмещены оба эти параметры.

Без межевания

В законодательной базе отсутствуют обязательные истребования о предварительном проведении раздела территориального надела. Если в арендное пользование сдаётся только его часть.

Следовательно, арендодатель может сдавать участок в аренду иному лицу без межевания.

Если срок аренды составляет больше одного года или в сделке участвует юридическое лицо, организация, предварительно должно быть составлено обязательное заключение письменного пакта с последующей госрегистрацией.

В противном случае, сделка не может иметь юридической силы. Когда речь заходит о сдаче в аренду целого надела, регистрировать сделку в росреестре можно без предоставления межевого плана со стороны непосредственного собственника.

Государственная регистрация договорного пакта при сдаче в арендное пользование конкретному субъекту может быть признана состоявшейся при условии, что сведения о данном земельном участке имеются в ЕГРН.

Так, если сдавать в аренду часть земли, собственник должен очертить границы на кадастровой схеме. Это могут сделать и кадастровые инженеры. Кода это делает арендодатель, скорее всего, сделка будет признана недействительной. Этим должны заниматься дипломированные специалисты, которые предоставят полноценный документ, пригодный для последующей регистрации в уполномоченном органе.

Сельскохозяйственного назначения

Часть земельного участка — объект гражданского правоотношения. Иначе говоря, собственник может сдавать в арендное пользование часть земельного участка для сельскохозяйственного назначения.

Ссылка на статью Федерального законодательства 101 от 24.07.2002 года. На основании части №1 из указанной статьи, в арендное пользование могут быть представлены территориальные наделы, находящиеся в личной или в долевой собственности.

Но при условии, что участок поставлен на кадастровый учёт.

Земли для с\х назначения могут реализовываться в следующих целях:

  • Ведение личного подсобного хозяйства;
  • Дачное строительство;
  • Занятие садоводством, огородничеством, животноводством;
  • Производство с\х продукции.

Предоставить в арендное пользование часть земельного участка, который предназначен для сельскохозяйственного назначения, разрешается по выше обозначенным назначениям (или в комплексе с несколькими категориями).

Под многоквартирным домом

Ссылаясь на статью части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственники, проживающие в многоквартирных домах, владеют земельными участками на основании общедолевой собственности. При этом размер и границы территориального надела, находящегося под многоквартирным домом, определяются градостроительной компанией.

Правила перехода территориального надела под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир, прописан чётко в статье No16 Федерального Законодательства в ст. 189 от декабря 2004 года.

В соответствии с частью No2 из указанной статьи, участок под многоквартирным домом, который был сформирован для ЖК, и в отношении которого была исполнена процедура кадастрового учёта, переходит в единое долевое владение, причём совершенно на бесплатной основе.

С периода перехода территориального надела в общее долевое владение в собственность владельцев помещений, они получают возможность сдать в арендное пользование часть надела с целью получения дополнительного источника дохода. До момента перехода в единое общее владение земля будет находиться в собственности у муниципалитетного органа.  И именно он может проводить эти сделки.

Под зданием

Взять в арендное пользование отдельного участка земли невозможно без основного здания не предоставляется возможным. Недвижимость неразрывным образом связана с территорией, на которой она расположена. Иначе говоря, невозможно сдать в аренду или отчуждать дом или иное здание нельзя без изменения статуса территориального надела.

Кроме этого стоит отметить, что судьба земельного участка всегда находится в непосредственной связи со зданием, которое на нём расположено.

То есть если субъект берёт в аренду здание, он имеет такие же права и на участок. Обратите внимание, если здание стоит на части территориального надела, нужно провести процедуру межевания.

Это можно сделать посредством очертания границ на графическом плане или выделить надел в натуре.

Для того чтобы оформить земельный участок для последующей передачи его в арендное пользование, собственник должен сделать следующее:

  1. Произвести межевание.
  2. Поставить на учёт в кадастровой палате.
  3. Найти желающего субъекта, который захочет взять в аренду часть земли.

По прошествии этих пунктов, необходимо заключить контракт с предполагаемым арендатором. Далее необходимо пройти регистрацию в росреестре. После этого, субъект может распоряжаться земельным участком, согласно прописанным условиям в договорном акте.

Документы для арендного договора

Чтобы контракт начал юридическое действие, необходимы следующие документы:

  1. Арендный договор.
  2. Результат межа.
  3. Кадастровый паспорт территориального надела.
  4. Документ о праве собственности на земельный участок, и возведённые постройки (при наличии таковых).
  5. Чек об уплате пошлины в счёт государственной казны (сохранить до и после передачи документов в регистрационную палату).

При наличии этой документации, возможна передача части территориального надела в аренду. Но собственник может сам не заниматься сбором этой документации. Если доверит это дело проверенному человеку, предоставив ему нотариально заверенную доверенность.

Выделение части земли для аренды

Главным условием является — выдел территориального надела в натуре. Происходит этот процесс согласно следующему порядку: межевание, согласование границ с соседями, постановка на кадастровый учёт. Уже после этих мероприятий собственник приступает к регистрации прав собственности.

Можно обойти процесс межевания, но этот вопрос крайне спорный. Часть земельного участка, который будет передан в арендное пользование обозначить на общем плане. К этому документу приложить копию оригинального кадастрового плана (схемы).

Договор и его составление по образцу

Заключение договорного соглашения в отношении части земельного участка практически ничем не отличается от передачи полноценного индивидуализированного территориального надела в аренду.

К существенным условиям, относятся:

  1. Предмет контрактного соглашения. Под этим пунктом принято подразумевать указание следующих характеристик территориального надела: общее количество гектаров, адрес (месторасположение), номер, присвоенный в ходе выполнения кадастровых работ.
  2. Стоимость ежемесячного платежа. Их размер устанавливается непосредственно самим собственником.
  3. Реквизиты арендодателя и арендатора. Это паспортные данные, место проживание и иная информация из паспорта. Юридическим лицам необходимо будет прописать полное наименование их компании и иные юридические сведения. Также указывается информация относительно земельного участка, сдаваемого в арендное пользование.
  4. Подробные сведения территориального надела, сдаваемого в арендное пользование конкретному человеку. Поскольку у собственника желание сдать во временную эксплуатацию только часть земельного участка иному субъекту. Самое главное необходимо приложить к основному пакету документов текстовую и графическую характеристику земли.
  5. Период действия договорного пакта. Вы можете не ставить дату окончания договора. Это будет значить лишь одно, что он заключается на неопределённое время. Так что если нужен земельный участок на определённый период. Прежде всего этот вопрос должен оговариваться непосредственно с собственником на начальном этапе выстраивания взаимоотношений.

И ещё, в договорном пакте должны быть указаны условия по эксплуатации земельного участка. В случае возникновения вопросов, можно проконсультироваться с дипломированным специалистом. При желании обратившегося к нему субъекта, он может предоставить образец для составления договорного соглашения по аренде части территориального надела.

Что необходимо учесть при составлении договора

При его составлении нужно взять во внимание несколько специфических особенностей. А именно на следующие составляющие договорного пакта:

  1. Количество собственников территориального надела. Чтобы сдать в арендное пользование только часть земельного участка, прежде всего необходимо получить разрешение от иных собственников. Это относится к тем случаям, когда у земли сразу несколько собственников.
  2. Расторжение арендного договора. Здесь указать возможные способы решения конфликтных ситуаций. Примите во внимание, что долгосрочные контракты могут быть расторгнуты в судебном порядке. В случае отсутствия предварительной договорённости между арендодателем и арендатором.
  3. Целевое использование территориального надела. Это условие оговаривается между участниками арендного договора. При составлении договора по аренде определённой части территории необходимо учитывать законодательные и нормативные акты.

Срок аренды возможен на 1 год, это минимальный период.

Источник: https://prozemlu.ru/arenda-chasti-zemelnogo-uchastka-bez-mezhevaniya/

Аренда части земельного участка в 2021 – без постановки на кадастровый учет, без межевания, судебная практика

Аренда части земельного участка без межевания

В  ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки, однако ничего не сказано о том, позволено ли законодательством сдавать в аренду доли земельных территорий.

В связи с этим, у многих собственников территорий возникает резонный вопрос – можно ли сдать в аренду не целый участок, а лишь его часть и, если да, то как это сделать?

Поскольку в ГК РФ не указано, может ли часть земельного надела выступать объектом гражданских правоотношений, обратимся к ЗК РФ (далее – Кодекс).

Так, ст. 6 Кодекса гласит, что объектами отношений являются:

  • земля как природный ресурс;
  • земельные наделы;
  • их части.

Каких-либо иных законодательных ограничений или запретов на части земель ни в ГК РФ, ни в Кодексе нет, что также подтверждается и обширной судебной практикой по этому вопросу.

Под арендой части земли понимается гражданско-правовая сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору, при условии внесения последним арендных платежей в порядке и сроки, установленные арендным соглашением.

Под земельным участком в Кодексе понимается такая территория, которая имеет свои границы и определенную площадь. Таким образом, сдать в аренду часть земли возможно лишь в том случае, если эта часть должным образом индивидуализирована.

Разделение земли на части производится в стандартном порядке:

  • определяются границы, то есть осуществляется межевание территории;
  • происходит согласование процедуры с различными государственными службами и ведомствами – пожарными, санитарными и экологическими структурами;
  • часть земли ставится на кадастровый учет;
  • производится регистрация земли в Росреестре.

Без постановки на кадастровый учет

По вопросу, нужно ли ставить части земель, сдаваемых в аренду, на кадастровый учет, существует два противоположных мнения.

Росреестр, как правило, при регистрации договора аренды (если он заключен на срок более 1 года) требует осуществления кадастрового учета части земли, переданной в аренду.

В свою очередь, анализ судебной практики показывает, что при заключении соглашения об аренде части участка осуществлять постановку на кадастровый учет не обязательно, если стороны подписали и согласовали документ, в котором содержится графическое и/или текстовое описание той части территории, которая сдается в аренду.

Таким образом, судебная практика показывает, что сдавить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земли не обязательно, если:

  • права на весь надел были ранее зарегистрированы;
  • при заключении договора аренды стороны в достаточной степени индивидуализировали долю земли, приведя графическое, текстовое, или одновременно и графическое, и текстовое описание.

Сельхозназначения

Поскольку части участков являются объектами гражданских правоотношений, то сдача в аренду доли земли сельскохозяйственного назначения также возможна.

Нормативное регулирование данного вопроса осуществляется ст. 9 ФЗ № 101 от 24 июля 2002 года “Об обороте земель…”.

На основании ч. 1 указанной статьи, в аренду могут предоставляться участки, которые находятся в единоличной или совместной собственности, при условии их постановки на кадастровый учет.

Предоставить в аренду долю земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, можно, если арендатор будет соблюдать цели использования (одну или сразу несколько):

  • ведение ЛПХ;
  • дачное строительство;
  • садоводство;
  • огородничество;
  • животноводство;
  • производство сельскохозяйственной продукции;
  • производство смежной с сельским хозяйством продукции и др.

Договор аренды части земельного участка в 2021 году

Аренда части земельного участка без межевания

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором).

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части.

Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона).

Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п.

7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка).

Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план.

После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2021 г.

будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана.

Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.

2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).

Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана.

Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев.

В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды.

Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории.

Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее.

В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок.

Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.

  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок.

При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/arendy-chasti-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть