Продажа доли несовершеннолетнего с одновременным дарением

Содержание

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа доли несовершеннолетнего с одновременным дарением

Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию.

Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались.

Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2021 года.

Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.

В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться. О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире.

Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире.

Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

Пример разрешения от органов опеки:

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Список документов для предоставления в органы опеки:

ДокументПримечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажуПодписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственникаОформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенкаПредоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретеноДоговор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственностиВыписка из Росреестра
ЭкспликацияКадастровый паспорт
Справка о стоимости жильяВыдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженностиВыдается в налоговой

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете.

Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки.

Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):

Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):

Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:

ДокументПримечание
ПаспортОдного из родителей
Свидетельство о рожденииДопустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартируЖилье, где будет прописан ребенок
ЗаявлениеЗаполняется в паспортном столе
Лист убытия

Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

  • подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
  • письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
  • постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
  • документы на квартиру;
  • свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
  • бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
  • выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
  • выписка из домовой книги каждого из объектов;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
  • заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
  • лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.

Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2021 году должно быть отправлено в письменном виде.

Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему.

Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

  • недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  • покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  • в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  • инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
  • приобретаемое жилье не достроено;
  • заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.

Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства.

Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Продажа доли несовершеннолетнего с одновременным дарением

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  • основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  • способ продажи (наличный, безналичный);
  • наличие обременения жилья;
  • возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  • полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  • ограниченная (с 14 до 18 лет);
  • частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  • размер новой квартиры, ее площадь;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  • возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  • подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  • выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки.

В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  • Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  • Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  • Отказ одного из родителей от продажи.
  • Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  • Отсутствие прописки в новом жилье.
  • Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  • В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  • Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание.Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  • получение разрешения на продажу;
  • составление договора, подписание его сторонами;
  • передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  • переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  • Переезд родителей с детьми в другую страну.
  • Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  • При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  • Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  • Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  • Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  • медицинские справки;
  • виза, билеты в другую страну/город;
  • получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  • договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59dc8f869d5cb3ab42e21429/5ab26147a86731a9b0423488

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Продажа доли несовершеннолетнего с одновременным дарением

Дети, не достигшие совершеннолетия, не имеют права самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Мало того, до 14 лет они вообще не участвуют в сделках с недвижимостью. От их имени действуют родители или опекуны.

Но продать квартиру с долей несовершеннолетнего взрослые могут только с письменного разрешения органа опеки и попечительства. Без подобного документа никакие сделки, приводящие к изменению детской доли, абсолютно невозможны.

Варианты продажи

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

  1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
  2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
  3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Подготовка документов

Взрослым владельцам квартиры необходимо усвоить важное правило: сделка, совершенная без разрешения попечительского совета, является незаконной, поэтому ее легко аннулировать в судебном порядке. Важно четко следовать установленным законодательством правилам, чтобы не нажить лишних проблем.

Получение разрешения у органа опеки

В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.

Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:

  • решение суда о лишении родительских прав;
  • судебное признание гражданина без вести пропавшим;
  • нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
  • свидетельство о смерти.

Если один из владельцев против продажи

Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.

Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки.

Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям.

Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

Пакет документов

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

  • паспорта отца и матери (или опекунов);
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
  • договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
  • техпаспорт на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
  • извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
  • предварительный договор на покупку новой квартиры;
  • заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
  • письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается.

Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов.

Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

  • Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
  • Оформление права собственности участников сделки.
  • Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Причины отказа

Распространенные причины отказа:

  • намерение продать собственную квартиру и купить другую в ипотеку;
  • покупка новой квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено;
  • новое жилье имеет меньшую площадь, чем старое;
  • не развита инфраструктура в новом районе проживания;
  • в будушем жилье, в отличие от старого, отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация).

Иногда ситуацию можно решить, разместив на банковском счету ребенка, сумму денег, эквивалентную его доле в недвижимости. Например, родители хотят улучшить условия проживания и деньги от продажи квартиры использовать в качестве первоначального взноса в ипотеке. Но подобный исход можно считать скорее исключением, чем правилом.

Обжалование решения

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде.

Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде.

Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

Продать в шестнадцать

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

  • официальное трудоустройство;
  • занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Осторожно: подарок

В судебной практике случается, что родители из лучших побуждений дарят квартиру своему несовершеннолетнему отпрыску. Однако любимый ребенок, получив полную дееспособность, продает родительскую недвижимость. Причины продажи самые разнообразные: накопленные долги, переезд, обмен на большую жилплощадь. Чем бы не руководствовался продавец, в итоге родители остаются на улице.

Продажа квартиры, где совладельцем является ребенок, задача непростая: за проведением сделки зорко следит государство. Инспектор органа опеки убеждается, что ребенок в результате купли-продажи не лишиться своей доли имущества, а также не ухудшатся его условия проживания.

Получить разрешение на проведение сделки выходит не у всех семейств. Повышаются шансы на благоприятный исход дела, если предварительно проконсультироваться с юристом.

Ведь в каждой ситуации существует множество нюансов, разобраться в которых под силу только опытному специалисту.

Источник: https://legal03.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Продажа доли несовершеннолетнего с одновременным дарением

Если в числе собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок, то продажа такой недвижимости затруднена. Для осуществления сделки понадобится согласие контролирующих органов. Считается, что дети по причине малого возраста не могут распоряжаться такой крупной собственностью, так как не представляют ее реальную собственность, следовательно, их интересы должны защищаться.

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Родители или другие законные представители не могут обязать ребенка продать его долю наравне со своей. Взамен ему обязательно должна быть предоставлена аналогичная жилплощадь. На практике это бывает довольно сложно осуществить, особенно, если квартира просто продается или приобретается другая по ипотеке.

Но если осуществить сделку без соблюдения интересов детей, любой контролирующий орган, например, прокуратура или отдел опеки при администрации, подаст в суд на признание договора недействительным. В результате ребенку вернется его жилплощадь, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все затраты на осуществление сделки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

  • ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
  • ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
  • в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
  • жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
  • недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

  • проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади;
  • одновременная продажа квартиры и приобретение достроенного жилого дома большей или такой же площади;
  • дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.

Последний вариант принимается органом опеки далеко не всегда, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но их обязательно нужно согласовать с «детским» инспектором.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: основные варианты сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – покупка другой жилплощади. Именно поэтому родителям сперва стоит трижды подумать, стоит ли выделять своему малышу долю в квартире. Впоследствии, если придется «расширяться», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если жилплощадь была приобретена с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то тут без выделения долей было просто не обойтись. Однако если квартира покупалась за наличный расчет или с помощью кредитов, то лучше повременить с дроблением долей.

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Дело в том, что ипотека предполагает передачу жилья банку в качестве залога. Если в числе собственников залогового имущества будут дети, то при возникновении задолженности так просто забрать и реализовать квартиру заемщиков не получится: на защиту интересов несовершеннолетних встанут контролирующие органы – как минимум, опека и прокуратура.

Поэтому банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны против должников, и в итоге после всех судебных тяжб им придется списать долги за истечением срока давности.

Как купить квартиру в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете прочесть тут.

Поэтому остается одно из двух:

  • искать банк, согласный дать ипотеку на квартиру, в которой будет выделена доля детям;
  • брать обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант не плох, если сумма не очень большая:

  • заемщик быстрее расплатится;
  • меньшая переплата;
  • не возникнет дополнительных проблем со снятием обременения;
  • квартира будет «чистая», т.е. ее можно будет сдать в аренду, подарить, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый сложный этап – получить соответствующее разрешение в органе опеки. Перед походом в организацию придется подготовиться. Надо будет собрать:

  • документы,подтверждающие личность членов семьи и их родственные отношения;
  • документы о семейном положении (надо показать: родители в законном браке. разведены или сожительствуют);
  • справка о составе семьи, подтверждающая, что родители и их чадо проживают вместе;
  • документы на текущую квартиру – техпаспорт, свидетельство о собственности (в т.ч. ребенка), оценка стоимости, выписка из Росреестра;
  • аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру – за исключением того, что на свою подаются оригиналы документов, а на новую – копии;
  • предварительный договор купли-продажи или проект договора;
  • заявление.

Не знаете, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение в органах опеки и попечительства: образец ответа.

Что должно содержать заявление?

  • причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
  • планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
  • источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
  • в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:

  • паспорта сторон;
  • свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
  • свидетельства о собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
  • оценка;
  • разрешение органа опеки.

Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
  2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
  3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
  4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
  5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
  6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
  7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/deti-v-sdelke/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka-7-klyuchevy-h-e-tapov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.