Проверка чистоты сделки с недвижимостью

Содержание

Проверить чистоту квартиры при покупке: самостоятельно, онлайн в 2021 г

Проверка чистоты сделки с недвижимостью

Последние изменения: Январь 2021

При приобретении жилья в новостройке необходимо иметь только требуемую сумму денег, а вот при покупке недвижимости на вторичном рынке надо уметь грамотно ею распоряжаться, чтобы не потерять накопленные денежные средства, во избежание этого надо проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно.

Нередко люди нанимают специалистов в этой области, но финансирование грамотных юристов или риэлтеров может очень дорого обойтись, потому рассмотрим, как разобраться со всем собственноручно. С проверки каких документов стоит начать? Куда обращаться? Что необходимо знать?

Для проверки недвижимости

Свидетельство о государственной регистрации прав – следует истребовать этот документ, если квартира давно в собственности продавца, конкретнее до 15.07.2021 г., так как после этой даты документ заменен на выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости (именуемый далее ЕГРН).

Благодаря свидетельству можно получить много сведений:

  • Площадь продаваемого недвижимого объекта;
  • Причины возникновения права собственности (у продавца);
  • Дата возникновения прав на собственность;
  • Информация о владельце.

Выписка из ЕГРН – информирует о проектных размерах объекта продажи, даты и причинах возникновения права, но отличием от свидетельства является присутствие информации об обременении и ограничении приобретаемой собственности, и наличие более детальной информации о владельце. Этот документ играет важную роль при проверке жилья от которого зависит чистота сделки. Ранее выдача выписки осуществлялась из Единого Государственного Реестра Прав собственности (именуемый далее ЕГРП), но после 01.01.2021 все сведения об объектах недвижимости содержатся в ЕГРН.

Кадастровый паспорт – информирует покупателя об узаконенной перепланировке. Как правило, истребуется кредиторами, если недвижимость приобретается в ипотеку.

Выдаётся только при наличии кадастрового учёта, без которого невозможна продажа. Фактически представляет собой выписку из Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН).

Если жильё было куплено после 2021 г. выписка выдаётся ЕГРН.

Выписка из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) – предоставляет сведения о переходе прав собственности до 1998 г. Как правило, данную справку требуют для полного исследования «замороченности» жилья, которое продаётся каждый год.

Справка «О регистрации» (Форма №9) – предоставляет сведения, касающиеся лиц зарегистрированных или снятых с учёта в продаваемом объекте недвижимости, а также их связь с собственником (родственники или посторонние люди).

Справка «Характеристика жилого помещения» (Форма №7) – информирует о точных технических характеристиках объекта продажи.

Благодаря справке можно получить следующие сведения:

  • Площадь каждой комнаты квартиры;
  • Высота нижней поверхности перекрытия (потолка);
  • Информация о материалах, использованных при строительстве дома и отделки квартиры;
  • Дата постройки и характеристика отопительной системы.

Обратите внимание!  Выписка позволяет узнать не только общий метраж всей квартиры, но и отдельных комнат, нередко риэлторы перевирают с размерами. Та же самая ситуация с материалами, не всегда посетив объект и сделав полноценный осмотр можно понять из чего он сделан и насколько качественно построен дом, квартира.

Справка «О снятии с регистрации некоторых категорий граждан» (Форма №12) – информирует покупателя об участниках, снятых с учёта в приватизации. Главным отличием от Формы №9 является то, что в данном документе указаны сведения о лицах, отбывающих наказание, проходящих службу в армии, находящихся в психоневрологическом интернате, безвестно пропавшие.

Обратите внимание! Лица, находящиеся в местах лишения свободы не прописаны в жилье, но при их освобождении за ними сохраняется право пользования, а также они могут снова зарегистрироваться в квартиру даже уже с другими собственниками.

Выписка из домовой книги – данная выписка, по своим сведениям, во многом схожа с формой №12, так как также предоставляет информацию о зарегистрированных и снятых с учёта. Этот документ может получить только сам собственник в Едином Расчётном Центре (именуемый далее ЕИРЦ).

Проверка через онлайн ресурс Федеральной Налоговой Службы (ФНС) – благодаря сайту ФНС можно узнать информацию об адресах регистрации юридических лиц.

В данной ситуации необходимо проверить адрес покупаемого жилья, не зарегистрированы ли на него какие-либо организации. Регистрация юр.

лица на адрес покупаемого имущества не является серьёзной проблемой, так как его можно перерегистрировать.

Для проверки владельца

Паспорт владельца недвижимого объекта – при получении его копии необходимо сверить данные с выписок из ЕГРН, ЕГРП, справок. Таковыми данными являются год, место рождения, Ф.И.О.

собственника, иногда требуется номер и серия паспорта, благодаря этим данным можно сделать вывод об оригинальности документов.

Необходимо посмотреть на возраст владельца собственности, так как при его несовершеннолетии, недееспособности, оформлением/подтверждением договора купли-продажи будет заниматься, орган опеки и попечительства либо их представитель.

Справка из Психоневрологического диспансера (именуемая далее ПНД) и Наркологического диспансера (именуемая далее НД) – данная справка может быть получена только самим собственником по месту постоянного проживания. О подлинности данной справки можно узнать в регистратуре соответствующих диспансеров. Иногда вместо справки продавец может предоставить водительские права, лицензия на оружие или военный билет.

Если в дальнейшем при судебном разбирательстве выяснится факт состояния бывшего собственника на учёте в НД или ПНД, то приобретённое жилье и сделка будут признаны недействительными.

Часто бывают случаи, что даже при предоставлении требуемых справок суд всё равно возвращает недвижимость бывшему владельцу, чтобы этого избежать следует провести медосвидетельствование продавца перед непосредственной передачей квартиры.

Несостоятельность (банкротство) – при появлении института банкротства для физических лиц с 2015 г. большинство мошенников совместно с недобросовестными банками начали проворачивать аферы.

Обман заключался в том, что при продаже объекта недвижимости продавцом в отношении которого происходила/произошла процедура признания банкротства, кредиторы оспаривали сделку и «якобы» забирали деньги у продавца, и квартиру.

Для того, чтобы узнать информацию о статусе собственника жилья, необходимо обратиться в Единый Федеральный Реестр Сведений о Банкротстве (именуемый далее ЕФРСБ) или в Арбитражный Суд (сайт) не подало ли лицо заявки на оформления банкротства. Идеальным решением данной проблемы будет избегание лиц в отношении которых производится данная процедура.

Информация из ресурса ГАС «Правосудие» — благодаря этому онлайн сервису возможно узнать, о наличии каких-либо судебных процессов в отношении покупаемого жилья.

Довольно часто происходит, что права на собственность оспариваются и во время судебных разбирательств один из собственников задёшево продает объект спора.

Единственным решением данной проблемы является заблаговременная подготовка обращения в ГАС (Государственная Автоматизированная Система) и по его результату прекращение/продолжение заключения сделки.

Информация из Федеральной Службы Судебных Приставов (ФССП) – очень важно проверить задолженности продавца перед покупкой, так как собственник может являться злостным должником, в отношении которого может вестись исполнительное производство. По итогу этой процедуры квартира изымается судебными приставами (арест имущества).

Наличие обременений и ограничений на квартиру

Уже разобравшись в том, как и где проверять квартиру на юр. чистоту следует разобраться с лицами, которые будут также влиять на спектр приобретаемых прав вместе с имуществом.

Обременения и ограничения – ущемление прав владельца квартиры по причине частичного владения жильём иными юридическими или физическими лицами.

Покупатель может столкнуться со следующими видами обременения:

  • Ипотекой;
  • Арендой;
  • Рентой;
  • Арестом имущества;
  • Доверительным управлением.

Для покупки жилья с полноценными правами собственника требуется снять все ограничения. К примеру, в ипотеке требуется выплатить долг кредитору, в аренде или ренте прекратить, или дождаться окончания договора, при аресте имущества ждать разрешения спора с государственными службами и так далее.

Наверняка Вы уже заметили, что для осуществления разрешения данной проблемы требуется лишь одно, ждать. Это и является главной загвоздкой при заключении сделки, если же квартира всё-таки куплена с обременениями/ограничениями, учтите, что возврат денег до разрешения спора невозможен, а судебные разбирательства могут длиться годы.

Лица ограничивающие права на собственность

 

Супруги и бывшие супруги – важно при совершении сделки убедиться, что муж/жена одобрили и нотариально заверили своё согласие. Если же брак был расторгнут, следует узнать, когда это произошло, так как при сроке расторжения составляющим менее 3-х лет бывший супруг может заявить права на долю продаваемого имущества.

Жильцы, которые не были своевременно сняты с учёта – при истребовании выписки из домовой книги и формы №9,12 внимательно ознакомьтесь с лицами, которые были выписаны или наоборот вписаны. Особое внимание уделите внимание посторонним лицам, не имеющих родственные связи с собственником.

Наследники – при покупке имущества, которое продавец получил по наследству необходимо узнать, когда оно было оформлено в собственность. Если срок оформления составляет меньше 3-х лет желательно избежать покупки такового жилья, так как могут появиться наследники, желающие оспорить право собственности в суде.

Лица, приватизирующие квартиру – при отказе в процедуре приватизации за участником не закрепляется право собственности, а вот право пожизненного пользования квартирой присутствует. Также необходимо узнать роль несовершеннолетних лиц в приватизации жилья.

Арендаторы – бывают случаи, когда собственник продаёт жильё вместе с его арендующими. При покупке таковой квартиры вам переходят права арендодателя и выселение арендующих уже будет Вашей «головной» проблемой, во избежание таких ситуаций обговорите, чтобы сам продавец расторгнул договора аренды до совершения сделки.

Заключение

Проверка квартиры перед покупкой не может обезопасить сделку на все 100%, даже если обращаться к специалистам. Фактически каждая сделка индивидуальна, со своим набором «персонажей», прописанных в квартире и обстоятельствами при продаже.

Проверка на юридическую чистоту приобретаемого имущества не должна переходить грани разумного, не надо досконально углубляться в личную жизнь собственника и его родственников без надобности.

Обратите внимание не только на сам объект недвижимости, но и на законность передачи денежных средств и условий сделки.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/proverit-chistotu-kvartiry-pri-pokupke-samostoyatelno/

Проверка юридической чистоты сделки с квартирой – Все по шагам

Проверка чистоты сделки с недвижимостью

При приобретении недвижимости покупатель несет риск потери денег, даже если договор заключен в строгом соответствии с законом. Проверка юридической чистоты сделки является важнейшим этапом при подготовке к оформлению договора. От ее результата зависит отсутствие взаимных претензий, устранение рисков при передаче денег и регистрации прав.

Зачем нужна проверкаюридической чистоты сделки

При совершении сделок с недвижимостьюстороны должны достигнуть договоренностей обо всех существенных идополнительных условиях купли-продажи. Чтобы учесть все нюансы предстоящейсделки, покупатель вправе получать сведения не только о правообладателе объекта,но и данные о самом жилом помещении, составе прописанных лиц, обремененияхправа.

При достижении предварительнойдоговоренности о заключении договора купли-продажи квартиры, приобретательможет проверить собственника на предмет благонадежности и добросовестности. Дляэтого могут использоваться общедоступные данные федеральных ресурсов, а также сведенияи документы, предоставленные самим продавцом. Могут быть проверены следующиеданные:

  • информацияо наличии судебных претензий и вынесенных решениях в отношении собственника.Это может свидетельствовать о наличии у продавца существенных материальныхпроблем. Например, взыскание крупной суммы задолженности вынуждает продавца какможно скорее продать квартиру, в том числе путем недобросовестных действий;
  • наличиеисполнительных производств в отношении продавца, что может свидетельствовать оналожении ареста на имущественные активы, ограничение права собственности. Учтите,что наложение приставами ареста на квартиру может быть не отражено в ЕГРН, араспоряжение таким объектом будет неминуемо оспорено;
  • данныео задолженности по коммунальным услугам могут умышленно скрываться продавцомжилья, а проверить их можно через расчетный центр или управляющую компанию. Дляэтого требуется личное участие продавца, однако в большинстве регионов действуютэлектронные ресурсы по оплате услуг ЖКХ.

В настоящее время практически все базы данных судебных органов и ФССП размещены в открытом доступе. Например, можно воспользоваться Базой данных должников на сайте ФССП, системой ГАС «Правосудие». Кроме того, в большинстве регионов функционирует картотека текущих судебных дел, что позволит достоверно выяснить добросовестность продавца.

Узнайте больше  Как проходит прописка в квартиру к собственнику

Если продавец жилья регулярно выступаетистцом по различным категориям споров, в том числе при нечистоплотных сделках снедвижимостью, этот факт можно легко установить путем изучения электронных реестровсудебных дел. Достаточно ввести личные данные собственника в окно поиска изаинтересованное лицо получит информацию о текущих или завершенных судебныхпроцессах.

Чтобы избежать сложностей в ходе проверки предстоящей сделки, целесообразно воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости. В этом случае проверка личности продавца займет считанные часы или пару дней, а покупатель недвижимости получит полную и достоверную информацию.

Этапы проверки сделок с недвижимостью

Проверка чистоты сделки купли-продажинедвижимости невозможна без получения полных данных о квартире, о совершенных снею сделках, а также о лицах, имеющих права на владение и проживание. Проверканедвижимости на юридическую чистоту будет осуществляться по следующимнаправлениям:

  • подтверждениеправа собственности продавца на отчуждаемую квартиру;
  • подтверждениеполномочий представителя по доверенности, выступающего в интересах продавца илинескольких собственников;
  • проверкасостава лиц, зарегистрированных на постоянной основе в квартире;
  • проверкаперечня лиц, не зарегистрированных в квартире, но имеющих возможность заявитьправа на недвижимость;
  • проверказарегистрированных или скрытых обременений жилья или права собственности;
  • проверкасделок купли-продажи, ранее совершенных с данной квартирой.

Ключевую роль на всех этапах проверки имеетинформация из правоустанавливающих и технических документов по квартире.

Ряддокументов покупатель сможет получить самостоятельно путем обращения в Росреестрили иные уполномоченные ведомства.

Однако большинство юридически значимыхдокументов и сведений может предоставить только собственник квартиры. Уклонениепродавца от представления документов может рассматриваться как потенциальныйриск.

Первым этапом проверки перед совершениемсделки станет подтверждение права собственности у продавца. Для этого нужнополучить актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости в учрежденияхРосреестра или МФЦ. Получить документ может и сам покупатель. Для этого нужнооформить запрос в письменной или электронной форме, оплатить пошлину (ее размербудет зависеть от способа подачи запроса).

Расширенная выписка ЕГРН выдается толькоправообладателю. В этом документу будут сведения обо всех предыдущих сделках ипереходах права собственности по квартире. Если объект много раз продавался втечение последних лет, это может свидетельствовать о попытке мошенников заместиследы преступления.

Узнайте больше  Когда нужно платить налог с наследства

Выписка из ЕГРН позволит получитьследующие важные данные о квартире:

  • данныеоб основаниях возникновения права собственности на объект недвижимости(например, приобретение квартиры в результате приватизации или купли-продажи);
  • сведенияо форме права собственности (частная, долевая, совместная), а также о каждом собственникеобъекта недвижимости;
  • информацияо качественных и технических характеристиках квартиры (площадь, элементыблагоустройства и т.д.).

Обратите внимание! При проверке чистоты сделки нужно располагать актуальной выпиской ЕГРН, так как данные на квартиру могут меняться практически ежедневно. Желательно обратиться за выпиской за несколько дней до совершения сделки.

Проверяем доверенность на представителя

При проверке доверенности нужнообратиться внимание на соблюдение правил ее удостоверения у нотариуса, на срокдействия документа, на перечень полномочий, которые предоставил собственникквартиры.

Договор купли-продажи может заключить только представитель, которомутакие собственник делегировал такие полномочия в доверенности.

Отдельно должныоговариваться полномочия на получение денег, на снятие с регистрационногоучета, на совершение иных действий.

Проверка обременений по предмету сделки

Проверка скрытых и зарегистрированныхобременений объекта недвижимости происходит следующими способами:

  • извыписки ЕГРН можно установить наличие официально зарегистрированных обремененийправа собственности (залог, ипотека, договор аренды и т.д.);
  • вперечень скрытых обременений могут входить лица, имеющие право постоянногопользования или проживания в жилом помещении, а также граждане, находящие вместах заключения, исключенные из участия в приватизации;
  • обременениембудет выступать арест квартиры по решению суда или по постановлению судебныхприставов.

Можно ли продать квартиру при наличииобременений? Формально это возможно, однако покупатель будет рисковатьвложенными средствами, ведь дальнейшее совершение любой сделки также будетосуществляться с учетом аналогичных обременений квартиры.

При совершении сделки с квартирой, накоторую действует обременение, может последовать иск о признании еенедействительной. Если сделка признается судом недействительной, стороныобязаны вернуть все полученное (квартира возвращается продавцу, деньги –покупателю). Однако возврат средств может оказаться проблематичным, еслипродавец заведомо недобросовестно относится к своим обязательствам.

Узнайте больше  Как получить квартиру по социальному найму

Может ли выступать обременением наличие прописанного несовершеннолетнего ребенка? Если собственник жилья не достиг возраста 18 лет, либо постоянно приписан в квартире, для заключения договора нужно получить согласие (разрешение) органа опеки. При наличии таких разрешительных документов сделку можно заключать без особых рисков.

Проверяем ранее совершенные сделки

При проверке документов следует обратитьособое внимание на чистоту предыдущих сделок с данным объектом. Нередкомошенники используют целую цепочку перепродаж, чтобы подтвердитьдобросовестность приобретения прав на недвижимое имущество.

Для проверки следуетиспользовать документы на жилье, подтверждающие основания возникновения правсобственника. Кроме того, у продавца можно запросить расширенную форму выпискиЕГРН, в которой указываются все сделки, совершении с данным объектом.

Если хотя бы одна сделка на квартиру изуказанной цепочки будет признана недействительной, у нового собственника могутвозникнуть серьезные проблемы.

Полностью обезопасить свои интересы покупательсможет только при сопровождении опытного юриста.

В этом случае передачаденежных средств за квартиру будет осуществляться максимально безопаснымспособом после фактического переоформления прав в органах Росреестра.

Сделку можно признать безопасной дляпокупателя при соблюдении следующих условий:

  • еслипродавец надлежащим образом подтвердил право собственности на жилье;
  • еслипредставленные документы подтверждают отсутствие зарегистрированных или скрытыхобременений на объект недвижимости;
  • еслина сделку с участием несовершеннолетних граждан дал согласие орган опеки;
  • еслидокументы подтверждают законность ранее совершенных сделок в отношении жилья;
  • есликвартира продается представителем по надлежаще оформленной доверенности;
  • есливыписка ЕГРН и техническая документация подтверждают отсутствие несогласованнойперепланировки или переустройства.

Может ли Росреестр провестидополнительную проверку сделки, если документы на жилье представлены нарегистрацию? Право собственности у покупателя возникает в результатерегистрации в Росреестре.

Указанные органы не только проводят регистрацию, но ипроверяют соблюдение законодательных норм. Однако данная проверка осуществляетсяв пределах сведений ЕГРН и договора.

Поэтому только от действий продавца будетзависеть успех сделки и переоформления права собственности.

Если все правила проверки соблюдены,квартира будет приобретена с минимальным риском потери денежных средств. В этомслучае право собственности будет крайне сложно оспорить, даже если продавецпредъявит соответствующий иск в суд.

Заказать проверку юридической чистотысделки или получить консультацию по вопросам покупки и продажи жилья  вы можете у наших специалистов. Для этогопозвоните по телефонам, указанным на сайте, либо оставьте вопросы в формеобратной связи. Консультации бесплатны, а расценки за остальные услуги высможете согласовать с юристом.

Источник: https://vseposhagam.ru/proverka-juridicheskoj-chistoty-sdelki/

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

Проверка чистоты сделки с недвижимостью

Пардус Лекс – юридическая компания

Из этой статьи вы узнаете:

  • Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью
  • Так ли эффективна нотариальная проверка чистоты сделки
  • Как самостоятельно провести проверку чистоты сделки при покупке квартиры, земельного участка и коммерческой недвижимости
  • Как юристы осуществляют проверку чистоты сделки с недвижимостью

В конце 90-х — начале 2000-х мошенники проворачивали множество афер с недвижимостью. Изменилась ли ситуация сейчас? Стало ли мошеннических схем в сфере недвижимости меньше? Нет.

Именно поэтому, если вы нашли подходящее жилье и уже обговорили с продавцом все условия оплаты и сроки, необходимо проверить сделку на юридическую чистоту.

В данной статье мы поговорим о том, как осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане.

Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там.

И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого.

Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Чтобы по-настоящему убедиться в том, что собственник адекватен, необходимо потребовать у него недавно выданные психоневрологическим и наркологическим диспансерами справки, провести медобследование в день сделки и пообщаться с соседями. Нотариус этим не занимается.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет. А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос.

В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые.

Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж.

По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Да, нотариус несет финансовую ответственность за свои действия. Если по его вине операцию с недвижимостью признают недействительной, нотариус компенсирует покупателю ущерб. Поэтому каждый сотрудник нотариальной конторы, удостоверяющий сделки с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Источник: http://pardus-lex.ru/blog/proverka-chistoty-sdelki/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Проверка чистоты сделки с недвижимостью

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Проверка юридической чистоты покупки квартиры: советы и рекомендации

Проверка чистоты сделки с недвижимостью

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

  1. Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.

  2. Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
  3. Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.

  4. В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена.

Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска.

Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

  1. Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
  2. Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.

  3. Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
  4. Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства.

    В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.

  5. Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены.

    В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.

  6. Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.

  7. Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
  8. Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.

  9. Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.

  10. Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
  11. Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности.

    Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.

  12. В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической.

    Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.

  13. Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.

  14. Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
  15. Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

+7 (812) 245-61-57

Санкт-Петербург

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kak-proverit-chistotu-sdelki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.