Рефинансирование ипотеки законодательство

Содержание

Условия рефинансирования ипотеки в 2021: банки, ставки

Рефинансирование ипотеки законодательство

Средняя продолжительность договора ипотеки по статистике составляет 15 лет. За такой длительный период многое меняется – экономическая ситуация в стране стабилизируется, снижается ключевая ставка Центрального банка.

В 2021 году средняя величина процентной ставки по жилищным кредитам составляла 12%, на сегодняшний день среднерыночным является показатель 9%. Для заемщиков, выплачивающих ссуды стоимостью выше рынка, разрабатываются специальные программы перекредитования.

В сегодняшнем посте рассмотрим условия рефинансирования ипотеки в ведущих банках, пошагово разберем алгоритм проведения процедуры.

Что такое рефинансирование и зачем оно нужно

Рефинансирование – это получение новой ссуды с лучшими условиями для погашения существующей задолженности перед банком. Потребность в процедуре возникает, если параметры действующей ипотеки значительно отличаются от текущих рыночных предложений. Перевод долга в другую кредитную организацию позволит снизить нагрузку на семейный бюджет и уменьшить конечную переплату.

Рефинансирование ипотеки для физических лиц может быть двух видов:

  1. Внутреннее. В этом случае клиенту предлагается оформить новый договор на более выгодных условиях у действующего кредитора. Такой вариант имеет несомненное преимущество, ведь предмет залога не потребуется передавать в другой банк.
  2. Внешнее. Это получение новой ипотеки в другом банке под залог того же объекта.

Важно! Какой бы вид рефинансирования ни выбрал заемщик, ему потребуется подготовить комплект документов для одобрения квартиры. Даже при внутреннем перекредитовании необходимо заказывать новый отчет об оценке недвижимости.

Безусловно, получение нового кредита у действующего кредитора – процедура менее трудозатратная. Нет необходимости переоформлять обременение, банк уже знает заемщика как клиента и может оценить его дисциплинированность в части внесения платежей.

Однако кредиторы неохотно идут на подобные операции. Например, в банке ВТБ и Сбербанке рефинансирование действующей ипотеки по новым условиям не предусмотрено. Кредитная организация предлагает заключить дополнительное соглашение о снижении процентной ставки.

Решение о возможности подписания такого документа банк принимает единолично, клиент не может на него повлиять.

Такая политика кредитной организации имеет простое объяснение – банку невыгодно проводить полную процедуру внутреннего рефинансирования, в первую очередь кредитная организация заинтересована в привлечении новых заемщиков из числа клиентов других банков.

Рефинансирование в другом банке позволит:

  • Снизить процентную ставку.
  • Изменить срок кредитования – уменьшить или увеличить период в зависимости от текущего финансового положения.

Основные проблемы при рефинансировании

Перекредитование – хороший способ уменьшить финансовую нагрузку или получить более выгодные условия. Однако этот процесс достаточно трудоемкий. Потребуется подготовить два комплекта документов – для заемщика и по объекту недвижимости. Помимо этого, могут возникнуть дополнительные трудности, связанные с параметрами текущей ссуды.

Если был использован маткапитал

Основная проблема при рефинансировании возникает у семей, использовавших семейный сертификат для оплаты первичного взноса или погашения части долга.

В этом случае заемщик подписывает нотариальное обязательство о наделении долями несовершеннолетних после погашения ипотеки. Это условие является обязательным при использовании субсидии.

Таким образом, при досрочном погашении родители должны исполнить обязательство. Это делает затруднительным передачу залога другому банку.

Здесь подробнее о выделении детских долей при ипотеке.

Реализовать залог с долей ребенка в случае, если клиенты перестанут выполнять свои обязательства достаточно проблематично. Многие крупные организации, такие как Райффайзенбанк, Сбербанк, Росбанк, Промсвязьбанк, ВТБ банк, просят заемщиков внести изменения в обязательство. В этом случае вопросов по залогу не возникает.  Здесь подробнее об этом документе.

Передача залога другому кредитору

Рефинансирование ипотеки по новым условиям подразумевает передачу объекта недвижимости другому банку. Для это необходимо:

  1. Получить одобрение залога.
  2. Подписать договор ипотеки и погасить обязательства по текущей ссуде.
  3. Снять обременение первичного кредитора.
  4. Оформить залог в пользу нового.

Переоформление может занять несколько месяцев.

Важно! На период, пока ипотека в новом банке не обеспечена залогом, устанавливается повышенная процентная ставка.

Можно подавать документы на снятие и установление нового обременения одновременно. Однако, в случае ошибок или несоответствий, регистрация приостанавливается на 30 дней.

Все это время придется выплачивать новую ссуду по повышенной ставке. Величина надбавки зависит от кредитной организации.

Например, при рефинансировании ипотеки в Газпромбанке и Альфа банке на период переоформления залога ставка повышается на 2 пункта.

Разные требования к страхованию

Согласно законодательству, ипотечная квартира должна быть обязательно застрахована. Финансовая защита жизни и здоровья является добровольным, однако, влияет на размер процентной ставки. Защита титула (потери права собственности) также остается на усмотрение заемщика.

У кредиторов разные требования к наличию договоров страхования. Например, при рефинансировании ипотеки в ВТБ отсутствие финансовой защиты титула не влияет на процентную ставку. В свою очередь, стоимость ипотеки Альфа банка повышается на 2 процента при отказе от этого вида страхования. Эти нюансы могут повлечь за собой дополнительные расходы на оформление договоров.

Другим моментом, связанным со страхованием, является отказ некоторых компаний переоформить действующие договора на нового кредитора. В этом случае имеет смысл аннулировать старый полис и приобрести новый. Здесь больше об ипотечном страховании.

Когда рефинансирование выгодно, а когда лучше не делать

Основной целью рефинансирования является улучшение текущих условий кредитования. Существует несколько нюансов, влияющих на конечный результат, которые обязательно следует учесть при принятии решения:

  • Величина процентной ставки. Рефинансирование будет выгодным, если в результате стоимость снизится минимум на 1 процент. В остальных случаях расходы на переоформление документов окажутся выше полученной выгоды.
  • Возможность переоформления действующих договоров страхования на нового выгодоприобретателя.
  • Период, прошедший с момента получения ипотеки. Если до конца договора осталось менее половины, следует тщательным образом провести расчеты, прежде чем принять решение о рефинансировании. При аннуитетных платежах проценты выплачиваются в первые несколько лет в большем объеме, авансом за весь период. Именно поэтому
  • Требования нового кредитора к страхованию. В некоторых кредитных организациях на величину процентной ставки влияет не только защита жизни и здоровья, но и титула. Банк Открытие предлагает ставку 8,25 только в случае страхования риска потери права владения. При рефинансировании ипотеки в Сбербанке покупать полис титульного страхования не требуется.
  • Возможность консолидировать несколько обязательств в одно. Некоторые банки предлагают под залог квартиры, если позволяет ее рыночная стоимость, получить дополнительные средства на погашение других обязательств. Намного удобнее вносить один платеж по одному кредиту в одно время, чем выплачивать несколько займов разным кредиторам.

Важно! Финансовая защита от потери права собственности оформляется только на объекты, приобретенные на вторичном рынке. Квартиры, купленные по договору долевого участия у застройщика-юридического лица страховать от этого риска не требуется.

Выгодным будет рефинансирование ипотеки под 6 процентов в рамках реализации государственной субсидии. Воспользоваться предложением могут семьи, ставшие во второй раз родителями в 2021 – 2022 годах. Здесь подробнее.

Многие кредитные организации предлагают еще более выгодные условия, чем закрепленные законодательно и предлагают рефинансирование ипотеки под 5 процентов и ниже. В основном это крупнейшие игроки на рынке финансовых услуг. Здесь можно почитать про условия рефинансирования ипотеки в Россельхозбанке для семей с детьми.

Не стоит затевать процедуру перекредитования в том случае, когда затраты на переоформление превышают выгоду. При расчетах следует принимать во внимание сумму уже уплаченных процентов по действующему займу.

Условия, проценты и банки

БанкСтавка, % от
Альфа банк8,49
Газпромбанк8,4
Абсалютбанк8,74
Возрождение7,75
Банк Открытие8,25
ВТБ8,3
Уралсиб8,39
Сбербанк9
Райффайзенбанк8,39
Россельхозбанк9,15
ДОМ.РФ7,5
Ак Барс8,25

В таблице приведены условия перекредитования ипотеки в 2021 году.  Здесь подробнее о рефинансировании ипотеки в ВТБ. А здесь подробнее о переоформлении ипотеки в Россельхозбанке в 2021 году.

Требования к заемщику

В таблице представлены основные требования крупнейших кредиторов к претендующим на рефинансирование.

Важно! Помимо требований к заемщику существуют требования к действующей ипотеке. Они могут отличаться в зависимости от выбранного банка. Однако общим условием всех кредиторов является отсутствие текущей просроченной задолженности.

Калькулятор

Источник: https://ipotekaved.ru/refinansirovanie/ipoteki-usloviya.html

Рефинансирование ипотеки: пошаговый порядок действий | Юридическая Инициатива

Рефинансирование ипотеки законодательство

Рефинансирование ипотеки – это процесс получения нового кредита в вашем или другом банке для того, чтобы закрыть старый кредит.

Данная процедура используется в основном для того, чтобы получить более выгодные условия кредитования. Важно знать, что не все так просто.

Помимо того, что нужно знать сам порядок прохождения процедуры, так есть еще и дополнительные расходы, которые лягут на плечи плательщика. Давайте разбираться.

Когда имеет смысл рефинансировать ипотеку?

Сейчас наблюдается такая картина, что ключевая ставка рефинансирования ЦБ постоянно снижается. За ней снижаются и проценты по кредитам. В 2015 году средняя ставка по ипотеке равнялась 15%.

В 2021 вполне можно было взять ипотеку под 10% годовых, а в 2021 и вовсе еще под меньший процент, ибо даже ЦБ признает максимально низкую ставку. Сколько это в конкретных цифрах? Приведу простой пример: сумма кредита равна 4 миллиона рублей, срок ипотеки – 15 лет.

При снижении ставки с 13 до 9,25% ежемесячный платеж снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей. Снижается не только ежемесячная сумма, но и общая переплата по кредиту, а это, безусловно, приятно.

Я где-то видел, что в случае, если разница в ставках будет менее 1.5%, то смысл полностью пропадает. Это абсолютный бред. Выгоду от рефинансирования ипотеки нужно считать вручную. Нет никаких калькуляторов, которые дадут вам точную информацию, что вот тут нужно сделать вот так, а вот тут по-другому, тогда вы получите вот такую выгоду.

Нужно взять сумму долга, старый договор ипотечного кредитования, новый договор ипотечного кредитования в том банке, услугами которого вы хотите воспользоваться для рефинансирования ипотечного кредита, все посчитать и сравнить.

Я не могу сказать где будут лучшие условия, но могу подсказать с какими расходами вам придется столкнуться в процессе рефинансирования, но об этом чуть позже.

Что точно могу знать – рефинансирование ипотеки под 6% – это особенно выгодное предложение, которое действует с 2021 года. Подробнее об условиях можно почитать тут.

Шаг первый – подача заявки на рефинансирование

Наверное один из самых важных шагов, от которых будет зависеть одобрят вам в принципе рефинансирование или нет. Как правило, банки, которые будут рассматривать заявку, выяснят насколько вы исправно выплачивали ипотеку в старом банке.

Суть процедуры сильно не отличается от подачи заявки на обычную ипотеку. Подаете заявку, ждете звонка, досылаете документы, ждете еще некоторое время и получаете ответ.

Чаще всего из документов просят вот такой перечень:

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

  • Паспорт
  • СНИЛС
  • Трудовую книжку
  • Справку 2-НДФЛ
  • Кредитный договор со старым банком
  • График платежей
  • Справку об остатке ссудной задолженности

Обязательные расходы при рефинансировании ипотеки

Никто не говорил, что будет легко и просто. Процедура рефинансирования ипотеки сама по себе сложна, так еще и требует расходов, от которых вы никуда не уйдете.

Оценка квартиры

Для того, чтобы банк понимал, что эта квартира ваша, что стены в ней завтра не рухнут, что никто не занижает стоимость квартиры. При оформлении простой ипотеки на новостройку все документы по оценке предоставляет продавец квартиры, а вот при рефинансировании провести оценку – это ваша обязанность.

Новая страховка кредита

Если вы заключаете договор с новым банком, то вам нужно будет заключить еще и новый договор страхования (за старый вы в большинстве случаев можете вернуть деньги). Можно еще и сделать таким образом, что старый договор пойдет в зачет нового (такое возможно, если страховая аккредитована новым банком), этот вопрос лучше всего уточнить в банке.

Сбор других документов

По сути все документы, необходимые для заключения договора рефинансирования ипотеки, можно собрать довольно быстро. Если у вас чего-то нет на руках, то можете обратиться в старый банк, вам там могут выдать часть документов. Не хватает еще чего-то? Обратитесь на портал госуслуг или возьмите их в паспортном столе (многофункциональный центр).

Разница в процентах по ипотеке

Можно сказать, что это подводный камень. В процессе рефинансирования это неизбежно. Допустим, вы обратились в новый банк для рефинансирования.

На момент обращения сумма одна (ее вам и укажут в договоре), но пока вы собираете документы для нового кредита, сумма несколько изменится в большую сторону (проценты ведь ежедневно идут).

Для досрочного погашения разницу придется выплатить самостоятельно.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?

Кроме договоров, документов по оценке квартиры, понадобится еще вот такой перечень:

  • Договор купли-продажи квартиры
  • Свидетельство о собственности
  • Кадастровый паспорт
  • Кредитный договор
  • График платежей
  • Договор страхования и квитанцию об оплате страховой премии
  • Справку Ф40 из паспортного стола
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра
  • Справку об остатке ссудной задолженности

Но все же лучше всего уточнить полный список в банке.

Кстати, с 31 июля 2021 года можно попросить банк об ипотечных каникулах. Это льготный период, в течение которого ипотеку даже можно не платить совсем. Естественно, при наличии соответствующих на то оснований.

Статья по теме: что такое ипотечные каникулы

Документы для рефинансирования собраны. Что дальше?

А дальше вы подписываете новый договор с новым банком, новый банк выкупает вашу квартиру у старого банка (если быть предельно точным, то выкупает обременение на вашу квартиру со своей стороны, потому что квартира находится в залоге у банка, но в собственности человека, выплачивающего ипотеку), процедура рефинансирования закончена. Вот только не стоит расслабляться!

Обычно такие вопросы даже не возникают, но важно знать.

Для того, чтобы квартира попала в залог к новому банку, нужно убедиться в том, что деньги пришли на счет старого банка, а потом взять у него закладную с пометкой об исполнении обязательств.

Пока документ готовится, кредит будет фактически необеспеченным (некоторые банки в этот период берут больший процент). Далее нужно сходить в МФЦ и написать два заявления: на снятие обременения и наложение нового.

Потеря налогового вычета при рефинансировании ипотеки

Если вы не знаете что это, то вот статья: налоговый вычет по ипотеке

Да, такая практика бывает. Смотрим подпункт 4 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса:

“имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них”

Как-то все сложно написано, не правда ли? Теперь давайте все-таки изложим языком человеческим: если в договоре на рефинансирование кредита ясно указано, что он выдан для перекредитования изначального ипотечного кредита (имеются отсылки на первоначальный кредит, либо на последующие кредиты, которые уже рефинансировались), то никто отказать вам в выдаче налогового вычета права не имеет. Все равно отказывают? Обращайтесь к юристам, а затем в суд!

Может ли банк-кредитор отказать в рефинансировании своего ипотечного кредита?

Легко! Потому, что ему это не выгодно. Ну и что, что у вас кредит под 15%, а новым клиентам дают под 10%? На то они и новые! Но могут и одобрить рефинансирование ипотеки.

Для вас это даже проще, ведь можно будет сократить расходную часть в сравнении с рефинансированием в другом банке.

Банк-кредитор отказался рефинансировать? Обратитесь в другой! Вполне возможно, что там вам предложат даже более комфортные условия.

Может ли банк-кредитор отказать в рефинансировании другим банком?

Допустим, вы озадачились вопросом рефинансирования ипотеки, нашли новый банк, который дает более выгодные условия. Может ли старый банк воспрепятствовать этому? В практике такие случаи были. Эти тонкости прописываются в договоре. Банки в данном случае ссылаются на статью 43 Федерального Закона № 102-ФЗ “Об ипотеке”.

Тут есть тонкость. Новый банк может сперва погасить вашу ипотеку в полном объеме перед старым банком, дождаться снятия обременения с недвижимости, а потом оформить обременение на себя, выдав вам кредит.

Только в таком случае у вас могут возникнуть проблемы с возвратом налога на ипотеку, так что тут лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

Еще старый банк может умышленно задерживать выдачу необходимых документов. Тут уже ничего сделать нельзя…

Могут ли банки отказать рефинансировать ипотеку в принципе?

Могут. Тут условия такие же, как и с крупными кредитами в общем и целом. Несоответствие требованиям банка о платежеспособности потенциального должника может являться первой причиной отказа. Второй причиной может являться нарушение условий выплат по кредиту в старом банке (просрочки, образование задолженности).

Вообще имеет ли смысл делать рефинансирование ипотеки?

Думаю, что да. За последние несколько лет ставки снизились, поэтому есть шанс получить более выгодные условия, нежели есть прямо сейчас. Только внимательно читайте договор. В случае, если вас что-то смущает, вы всегда можете проконсультироваться с юристом, в т.ч. на нашем сайте.

Источник: https://xn----7sbbajihwbdaabv2czbv0a7el6l5a.xn--p1ai/refinansirovanie-ipoteki/

Как рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки законодательство

Сократить выплаты граждан по ипотечным кредитам и упростить процедуру рефинансирования — проработкой этих вопросов в ближайший месяц займутся вице-премьеры Андрей Белоусов и Марат Хуснуллин вместе с главой Центробанка Эльвирой Набиуллиной.

Такое поручение им дал премьер-министр Михаил Мишустин по итогам заседания Правительства в минувший четверг, свои предложения они должны представить к 16 марта.

Что может сделать ипотеку не столь обременительной для граждан и как сменить условия кредитования на более выгодные, разбиралась «Парламентская газета».

Ипотека всё ещё остаётся бременем

Низкие ипотечные ставки — это национальная цель развития, так как это помогает людям улучшать свои жилищные условия. С этого тезиса премьер-министр Михаил Мишустин начал заседание кабмина 13 февраля.

Он отметил, что за последние несколько лет ставки постепенно снижались — если когда-то ипотека под 15 процентов считалась нормой, то уже в декабре прошлого года средняя ставка составила девять процентов.

Но и это — «бремя, даже для семей со средними доходами, которые решаются на заём у банков», убеждён премьер.

Мишустин напомнил коллегам, что президент Владимир Путин «ясно дал понять, что ждёт от нас ставок по ипотечным кредитам ниже восьми процентов».

Читайте по теме Для сдерживания ставки нужно ограничить возможности банков по её накрутке, считает премьер. Здесь поможет оптимизация операционных расходов и внутренних резервов банков, а также уточнение правил кредитования застройщиков.

Однако в планах Правительства — снижать не только ставки, но и выплаты по жилищным кредитам. «Ипотека — это комплексный продукт, который зависит от стоимости земли, затрат на строительство, а также от процентной ставки», — назвал премьер основные аспекты снижения ипотечного бремени.

Для удешевления строительства следует применять современные технологии, полагает Мишустин. Также нужно создавать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства, в том числе активнее привлекать пустующие земли под застройку.

И мало сделать ипотеку доступной — нужно доходчиво рассказать гражданам о льготах, о том, что они могут перейти на более выгодные условия, добавил глава кабмина. Наладить систему информирования клиентов банков о таких возможностях он поручил вице-премьеру Дмитрию Чернышенко.

Требуйте пересмотра условий

Ипотека ещё долгое время будет востребована среди граждан, и Михаил Мишустин, как премьер, абсолютно прав, что акцентирует внимание на том, чтобы все процедуры в этой сфере были надёжными и максимально упрощёнными, сказал «Парламентской газете» первый зампред Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Сергей Рябухин.

Маржинальность ипотечного кредитования не должна превышать 2,5-3 процентов. И если ключевую ставку установили в шесть процентов, тогда банки должны делать ипотечные ставки по 8-8,5 процента.

Сенатор напомнил, что на прошлой неделе Центральный банк снизил ключевую ставку до шести процентов. Причём глава Центробанка Эльвира Набиуллина подчеркнула, что это не предел и что политика снижения показателя будет продолжаться в зависимости от экономической ситуации и внешнеторгового баланса. Всё это вселяет оптимизм и обнадёживает, отметил Рябухин.

«Я думаю, что граждане на основании инструкции Центрального банка вправе требовать в тех банках, где они кредитуются, пересмотреть условия кредитования, — считает парламентарий. — Маржинальность ипотечного кредитования не должна превышать 2,5-3 процентов. И если ключевую ставку установили в шесть процентов, тогда банки должны делать ипотечные ставки по 8-8,5 процента».

Маткапитал перестанет мешать рефинансированию

В настоящее время больше всего сложностей с рефинансированием ипотеки возникает у граждан, которые оформили её с использованием средств материнского капитала, рассказал глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Читайте по теме «Если маткапитал используется для покупки жилья, то часть этого жилья фиксируется на ребёнка. На этапе рефинансирования нужно передать залог другому банку, который даёт более выгодный кредит. Но чтобы передать в залог жильё, нужно получить согласие органов опеки. Это всё требует времени», — пояснил депутат «Парламентской газете».

На эти трудности ранее также обратила внимание вице-спикер Госдумы Ирина Яровая. Она указывала на ещё одну трудность: на этапе перекредитования требуется выделить реальные доли в общей недвижимости, «что практически невозможно в условиях ещё непостроенного жилья».

Устранению всех перечисленных барьеров посвящён законопроект, который Ирина Яровая внесла в Госдуму 13 января.

Документ отменяет необходимость получать согласие органов опеки для рефинансирования кредита, а также переносит процедуру выделения долей: вместо этапа рефинансирования предлагается делать это в течение шести месяцев после погашения полной стоимости кредита. В настоящее время законопроект готовится к первому чтению.

Что касается всех остальных заёмщиков, то у них особых проблем с рефинансированием ипотеки нет, убеждён Анатолий Аксаков. «Просто информации должно быть больше о том, что они имеют право погашать кредиты досрочно. Никаких других сигналов от граждан мы, по крайней мере, не получали», — сказал он «Парламентской газете».

Четыре шага к более дешёвой ипотеке

Рефинансирование ипотеки — это получение нового кредита с более выгодными условиями для погашения действующей ипотеки. Выгодно оно, например, для тех, кто в 2021 году оформил ипотеку под 15 процентов, а в этом году может получить займ под 9,5 процента.

Изменить условия кредита он может двумя способами. Первый — обратиться к своему кредитору с просьбой о пересмотре условий. Второй — обратиться за рефинансированием в другую кредитную организацию.

Изменить условия кредита он может двумя способами. Первый — обратиться к своему кредитору с просьбой о пересмотре условий. В идеале в текущем договоре должен быть прописан такой пункт на случай снижения ключевой ставки Центральным банком. Если прямого указания нет, то, по наблюдению экспертов, банки с неохотой соглашаются на снижение ставки по действующему кредиту, ведь им это невыгодно.

Зато банку выгодно привлечь к себе нового клиента. Поэтому второй способ решения — обратиться за рефинансированием в другую кредитную организацию. За счёт новой ссуды можно погасить кредит в старом банке, а дальше выплачивать оставшийся долг по новым, более экономным условиям.

Для этого нужно выполнить несколько шагов:

  1. Подать заявку в новый банк. По ней банк оценит надёжность и платёжеспособность заявителя. Также компания проверит кредитную историю, в том числе своевременность выплат по текущему кредиту. В числе нужных документов: документ, подтверждающий доходы, договор со старым банком и график платежей, паспорт, СНИЛС и прочее.
  2. Получить одобрение квартиры. Для этого нужно предоставить набор документов (выписку из ЕГРН, техпаспорт, договор страхования, справку об отсутствии долгов по коммуналке и так далее), а также провести оценку жилья на предмет его соответствия рыночной стоимости.
  3. Погасить старый долг. После одобрения кредита и квартиры новый банк выдаёт клиенту деньги, которыми он досрочно гасит долг в старом банке. Важно при этом получить справку о том, что кредит закрыт.
  4. Передать квартиру в залог новому банку. После погашения старого кредита нужно получить у прежнего кредитора закладную с отметкой об исполнении обязательств и передать её новому банку. Заявление на снятие обременения и наложении нового можно заполнить в МФЦ, при этом придётся заплатить госпошлину. Помните, что с момента выдачи кредита и до регистрации залога ипотека в новом банке считается необеспеченной, а значит, по ней действуют повышенные ставки. Поэтому важно как можно быстрее выполнить эту процедуру.

Только достоверная информация о новых законах — в нашем канале в Telegram.

Источник: https://www.pnp.ru/economics/kak-refinansirovat-ipoteku.html

Как рефинансировать ипотеку под более низкий процент | условия, документы и процедура рефинансирование в банке

Рефинансирование ипотеки законодательство

Постепенное снижение процентной ставки по ипотечным кредитам, произошедшее в течение 2015-2021 годов, привело к широкому распространению такой банковской услуги как рефинансирование ипотеки.

Сегодня этот кредитный продукт предлагают практически все серьезные банки России, включая наиболее крупных участников рынка в лице Сбербанка, Альфа-Банка, Россельхозбанка, ВТБ и многих других.

При этом условия рефинансирования ипотеки каждая финансовая организация устанавливается самостоятельно.

Какую ипотеку можно рефинансировать

Под рефинансированием ипотеки понимается оформление нового кредита на боле выгодных условиях, чем уже существующий. При этом полученные средства в первую очередь направляются на погашение старого ипотечного займа, а объект недвижимости закладывается в новом банке.

Допускается рефинансировать ипотеку в своем банке, однако, правильнее подобная процедура называется реструктуризацией кредита.

Учитывая, что размер процентной ставки по ипотечным займам за последние 4 года сократился с 16-18% до 8-9%, многие кредитные организации идут навстречу клиентам и соглашаются на изменение условий действующих кредитов в пользу заемщиков.

В противном случае они попросту могут лишиться постоянных и выгодных клиентов, которые воспользуются услугой рефинансирования, предлагаемой другими финансовыми учреждениями, тем более, что для ее осуществления согласия первоначального банка-кредитора не требуется.

Конкретные условия, по которым предлагается рефинансировать ипотеку под более низкий процент, определяются непосредственно банками. При этом подобная процедура допускается практически для любых подобных займов, однако, к потенциальному клиенту и взятой им ссуде предъявляются достаточно жесткие требования, в число которых входят:

  • Безупречная кредитная история. Обычно в правилах финансовой организации требуется своевременно гасить текущую ипотеку в течение года, но на практике любые проблемы и с более ранними платежами нередко становятся причиной отказа в выдаче займа на рефинансирование;

Совет. Получить одобрение со стороны банка на рефинансирование ипотечного кредита при наличии плохой кредитной истории практически нереально. В подобной ситуации рекомендуется привлекать созаемщиков, имеющих безупречную репутацию.

  • Отсутствие уже осуществленной реструктуризации. Указанное требование предъявляется большинством банков, включая Сбербанк. Вместе с тем, в последние 2-3 года на рынке появились новые кредитные продукты, предлагающие рефинансировать ипотеку второй раз. Ставки по ним обычно несколько выше, тем не менее, подобная услуга становится вполне реальной;
  • Сроки ипотеки. Кредит должен быть взять, как минимум, за полгода до начала процедуры рефинансирования, а до окончания действия договора должно остаться более 3-х месяцев.

В остальном банки, рефинансирующие ипотеку других банков, предъявляют к потенциальному клиенту стандартный набор требований. Он включает наличие постоянного и стабильного дохода, величина которого достаточно для беспроблемного обслуживания получаемого займа. Кроме того, в процессе совершения сделки осуществляется переоформление залога на новую финансовую организацию.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

В условиях современной экономической ситуации выгодное рефинансирование ипотеки подразумевает получение заемщиком нескольких достаточно весомых преимуществ. К ним относятся:

  • Снижение размера регулярного платежа по кредиту. Несмотря на кажущееся небольшим снижение ставки даже на 2-3%, позволит заметно сократить величину ежемесячной ипотечной выплаты при оставшемся неизменной продолжительности срока действия кредитного договора;
  • Сокращение продолжительности займа. Другим вариантом рефинансирования выступает сохранение размера постоянной выплаты, что ведет к более раннему погашению всего долга перед банком. В результате, объект недвижимости быстрее перейдет в полное распоряжение заемщика;
  • Уменьшением суммы переплаты и, как следствие, реального процента по ипотеке. Оба приведенных выше варианта позволяют снизить расходы по обслуживанию кредита, что выступает главным достоинством процедуры рефинансирования;
  • Смена валюты займа. Многие клиенты банков после произошедшей в 2014-2015 годах девальвации национальной денежной единицы предпочли перевести валютную ипотеку в рублевую, что стало вполне обдуманным и целесообразным решением;
  • Возможность объединения нескольких кредитов, один из которых обязательно должен быть ипотечным, в общий займ. Это не только снижает величину переплаты, но и серьезно упрощает обслуживание взятых ранее кредитов.

В качестве бонуса к последнему плюсу рефинансирования необходимо отметить, что осуществление процедуры в одном из крупных банков страны позволяет еще и воспользоваться их более развитой инфраструктурой, включая сети филиалов, банкоматов и терминалов, а также системы дистанционного обслуживания клиентов в режиме онлайн. Все сказанное в полной мере относится к таким кредитным организациям, как Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк, ВТБ и Альфа-Банк.

Недостатки рефинансирования

Помимо очевидных и весьма впечатляющих достоинств, процедура рефинансирования имеет и определенные недостатки. Среди наиболее значимых минусов можно выделить такие:

  • Снижение выгодности при пересмотре условий кредита во второй половине срока действия договора, что особенно заметно при аннуитетных регулярных выплатах;
  • Необходимость несения дополнительных расходов, связанных с фактическим оформлением нового кредита. Например, в большинстве случаев требуется проведение новой оценки ипотечной квартиры или дома, страхование объекта недвижимости и оплата госпошлины при регистрации залога;
  • Серьезные временные затраты. Они требуются для прохождения процедуры оформления сделки по рефинансированию ипотеки. Даже при отправке большей части документов по интернету в режиме онлайн, их подготовка и получение занимает немало времени.

Учитывая приведенные выше недостатки и предстоящие обязательные расходы, целесообразно принимать решение о рефинансировании ипотеки в том случае, если в результате удастся снизить процентную ставку, как минимум, на 2-2,5%. Кроме того, практически всегда выгодно заниматься подобной процедурой при дифференцированных регулярных выплатах или в первой половине срока кредита, даже если снижение процента составит 1-1,5 пункта.

В каком банке рефинансирование выгоднее

Предлагаемые российскими банками условия рефинансирования ипотеки достаточно быстро меняются, причем в последние 2-3 года они постепенно становятся все более выгодными для потенциальных клиентов.

Это объясняется неоднократными снижениями ключевой ставки Центробанка России, последнее из которых произошло 26.03.2021 года, когда она стала равняться 7,25%.

Некоторые специалисты прогнозируют дальнейшее уменьшение этого важного для банковского рынка параметра, что может привести к очередному пересмотру условий рефинансирования.

Вместе с тем, сегодня получить представление об услугах по рефинансированию ипотеки, предоставляемых ведущими отечественными финансовыми организациями, не составляет труда. На нашем сайте вы можете найти предложения от наиболее крупных банков:

Некоторые частные и менее крупные банки с государственным участием предлагают более выгодные условия, чем приведены выше. Например, Транскапиталбанк готов осуществить процедуру под 7,7%, а Тинькофф Банк – по ставке, равной 8%.

Необходимые документы

В большинстве случаев документы для рефинансирования ипотеки не отличаются от тех, что требуются для оформления обычного ипотечного кредита. Заемщику необходимо подготовить пакет документации о собственных доходах, трудоустройстве, наличии регистрации, а также объекте недвижимости, который находится в залоге и будет переоформлен в ходе осуществления финансовой сделки.

Факт. В качестве дополнения к стандартному набору документов предоставляются копия существующего ипотечного договора, а также справка о текущей задолженности по ранее оформленному займу. В некоторых случаях банки также требуют более подробные сведения о графике регулярных выплат и его фактическом исполнении заемщиком.

Указанного перечня вполне достаточно для того, чтобы банк рассмотрел заявление потенциального клиента. При нехватке каких-либо данных специалисты кредитной организации запрашивают нужные им сведения у заемщика.

Процедура рефинансирования ипотеки

Как правило, большинство банков предусматривает процедуру рефинансирования, которая мало отличается от обычных действий по оформлению кредита. Сначала заемщику необходимо удостовериться в том, что финансовая организация предоставляет подобную услугу. Затем целесообразно проконсультироваться об условиях ее оказания, после чего оформить заявку и собрать требуемый пакет документов.

Все это предоставляется в банк либо при личном посещении одного из его отделений, либо путем отправления в электронном формате с использованием официального сайта. Далее специалисты кредитной организации рассматривают полученный пакет документов и принимают решение об одобрении рефинансирования или отказе. В любом случае вердикт банка доводится до заемщика.

Важно. При грамотной подготовке сделки и проведении предварительных консультаций со специалистами банка вероятность одобрения рефинансирования достаточно велика.

При принятии положительного решения сотрудники банка готовят необходимые для подписания документы. После заключения договора начинается финансирование сделки, которое происходит в несколько этапов.

Первый транш направляется на погашение существующей ипотеки и снятие обременения.

Затем регистрируется новый залог, далее он страхуется, а в завершение выделяются оставшиеся денежные средства, если это предусмотрено условиями рефинансирования.

Ответы на популярные вопросы

Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой сложную финансовую операцию. Поэтому при ее осуществлении нередко возникают самые разнообразные вопросы. Наиболее часто на практике встречаются следующие из них.

Можно ли рефинансировать военную ипотеку

Действующее законодательство не запрещает рефинансировать военную ипотеку. Вместе с тем, большая часть банков, участвующих в программе, не предоставляет подобную услугу. Однако, КБ Зенит одним из первых разработал новую кредитную программу, позволяющую рефинансирование военной ипотеки. Более того, банком в 2021 году были успешно реализованы несколько пробных сделок.

Можно ли повторно рефинансировать ипотеку

Сегодня банковскую услугу, позволяющую повторно рефинансировать ипотеку, предоставляет небольшое количество кредитных организаций. В их число входят: Райффайзенбанк, АИЖК, Абсолют Банк.

Среди крупнейших участников банковского рынка предпринимал попытки предоставления повторного рефинансирования ипотеки ВТБ.

Однако, конкретные условия данной услуги определяются исключительно в индивидуальном порядке для каждого клиента.

Сохраняется ли налоговый вычет

Начиная с 2014 года действуют новые правила налогового вычета. В соответствии с ними, возможность возврата средств не привязывается к конкретному объекту недвижимости или ипотечному кредиту.

Поэтому налоговый вычет при рефинансировании сохраняется. Однако, установлен максимальная его величина, составляющая в 2021 году 3 млн. рублей.

В результате, заемщик имеет право вернуть 13% от этой суммы, то есть 390 тыс. рублей.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Законодательство не ограничивает количество процедур рефинансирования, проводимых для одного ипотечного кредита.

Вместе с тем, некоторые банки устанавливают собственные требования, например, о том, что нельзя рефинансировать займ, который ранее прошел реструктуризацию. Кредитные организации вправе устанавливать подобные ограничения.

Однако, на российском рынке представлено немало банков, предоставляющих услуги повторного рефинансирования.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

В случае, если при получении ипотеки были использованы средства материнского капитала, это существенно усложняет процедуру рефинансирования кредита. Более того, большинство банков попросту не предоставляют такой вид услуг в подобной ситуации.

Это объясняется предельно просто – федеральное законодательство требует при использовании маткапитала в процессе оформления ипотечного кредита выделить в приобретаемой квартире доли для ребенка, рождение которого дало родителям право на получение сертификата.

https://www.youtube.com/watch?v=minvmF6vyK0

В результате полученное в ипотеку жилье не просто находится в залоге, но и имеет одним из владельцев несовершеннолетнего ребенка. Очевидно, что новый банк откажется работать с этим объектом недвижимости.

Единственный выход из ситуации – добиться разрешения со стороны органов опеки, убедив их в том, что ребенку будет предоставлено аналогичное жилье или равноценная денежная компенсация.

Как следствие, рефинансировать ипотеку, если использован материнский капитал, достаточно сложно, а в некоторых случаях – практически невозможно.

Важно! В то же время, если на руках у заемщика имеется не использованный сертификат на семейный капитал, он вполне может быть применен при осуществлении рефинансирования. При этом средства расходуются на любом этапе сделки, в большинстве случаев – для погашения задолженности клиента перед новым банком.

Можно ли рефинансировать ипотеку созаемщику

Как правило, банки не возражают, если предлагается рефинансировать ипотеку созаемщику. В этом случае условия и процедура сделки не меняются. Главное для успешного совершения операции – заранее обсудить со специалистами кредитной организации возможные нюансы сделки. В подобной ситуации в выигрыше оказываются все ее участники.

Источник: https://vladimir.kredity-tut.ru/stati/kak-refinansirovat-ipoteku

3 крупных ошибки при рефинансировании ипотеки: опыт форумчан

Рефинансирование ипотеки законодательство

Вы слышали фразу: «Крепостное право отменили? Нет. Его ипотекою назвали»? Смех смехом, но в каждой шутке есть доля правды. Сегодня ипотека – это один из доступных способов стать владельцем недвижимости.

Она относится к типу долгосрочных кредитов. В течение срока выплат условия кредитования могут смягчаться. Многие банки будут предлагать заемщикам перекредитоваться. Эта банковская операция позволит пересмотреть кредитные параметры: процентную ставку, увеличение суммы, изменение срока кредитования и валюты.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Если вы решили заняться рефинансированием ипотеки, то есть смысл сделать это в первой части срока кредитования.

Если кредит оформляется на 5 лет, то первые 2,5 года заемщик выплачивает большую часть процентов, а после сам кредит. Наглядный график выплаты по ипотеке по годам

Рефинансируйте кредит, если предложенная ставка ниже текущей хотя бы на 2%. Период выплат не должен увеличиваться, иначе вы опять будете переплачивать проценты.

А если вы не можете определиться нужно вам это или нет, воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Сотрудники банка также не откажут вам в консультации.

Мы провели анализ сообщений с финансовых форумов. На его основе сделали для вас подборку с описанием (и путем решения) по каждой проблеме, с которой может столкнуться заемщик при рефинансировании ипотеки.

Налоговый вычет на проценты, уплаченные по ипотеке

При рефинансировании ипотеки право на налоговый вычет по процентам сохраняется (подп. 4 п.1 ст. 220 НК РФ). К примеру, если 3 года назад вы оформили ипотеку под 11%, а сейчас ее под 9%, то налоговый вычет вам все равно предоставят.

Здесь есть свои особенности:

  1. В договоре о рефинансировании должен ссылаться на первый ипотечный договор с указанием всех характеристик объекта недвижимости;
  2. Кредит должен рефинансировать только банк с лицензией.

Разберем каждую из них подробно.

  1. В законе прописаны ограничения по количеству объектов недвижимости, по которым один человек имеет право на налоговый вычет. В банк вы должны предоставить все данные о недвижимости: адрес, площадь, основания на права собственности. Этим вы подтвердите налоговой, что финансируете один и тот же объект.
  2. У организации должна быть лицензия на ведение банковской деятельности. Первые платежи по ипотеке вы можете платить тому, кто дал средства (в том числе, работодателю). А при рефинансировании это не допустимо. Заключая договор с организацией без лицензии, например, АИЖК (ДОМ.РФ), вы вернете только проценты, уплаченные до перекредитования.

Пользователи крупнейшего портала о финансах Banki.ru также заинтересовались этой информацией:

Для того, чтобы право на вычет сохранилось, рефинансируйте ипотеку через банк, который принадлежит ДОМ.РФ. Например, через банк «Российский капитал». Самое главное, что него есть банковская лицензия.

На все, что вы предоставляли в налоговую по ипотеке до рефинансирования можно, как и прежде, получить налоговый вычет.

Новые условия рефинансирования банк ввел в 2021 году. Пользователи портала Banki.ru подтверждают:

Рефинансирование с материнским капиталом

Распространенная ситуация: у молодой семьи есть ипотека, а через некоторое время у них рождается второй ребенок. За второго ребенка дают сертификат на материнский капитал. Если семья хочет использовать материнский капитал на погашение ипотеки, то родители должны составить нотариальное обязательство о выделении доли несовершеннолетним детям в жилом помещении.

Так государство защищает права несовершеннолетнего ребенка и не допускает ситуации, чтобы он остался без жилья.

На форумах мы встретили множество вопросов по этой теме:

Поясним: для банков сделки с материнским капиталом рискованны. Если заемщик не сможет платить ипотеку, то недвижимость останется в собственности банка.

Но с условием, что на этой жилплощади смогут проживать несовершеннолетние дети.

Все же многие банки дают согласие на рефинансирование с использованием «детских денег».

Сотрудники банка сделают запрос в органы опеки. Рефинансирование состоится, если опека даст свое согласие.

На рефинансирование ипотеки через материнский капитал пойдут организации без лицензии (банк АИЖК (ДОМ.РФ)). Банки Открытие и Райффайзенбанк перекредитуют только после использования материнского капитала в часть погашения ипотеки. Сбербанк, к примеру, обязательно потребует справку из органов опеки.

Если вы хотите получить максимальную выгоду от рефинансирования с использованием «детских денег», то сначала закройте часть долга материнским капиталом, а затем уменьшите платеж через перекредитование.

В подтверждение наших слов:

Переплата при оформлении документов

Предполагается, что рефинансирования ипотечного кредита сохранит семейный бюджет. Но и тут есть на что обратить внимание.

  • Расходы на справки;
  • Оплата повторной оценки недвижимости;
  • Была ли выплачена большая часть ипотечного кредита.

Оформление документов на рефинансирование ипотеки – процесс недешевый. Посчитайте расходы на справки: оценку, нотариуса, страховку. Если они выливаются в крупную сумму, а условия перекредитования ненамного уменьшат ваши платежи, то есть смысл оставить все как есть.

На форумах описаны даже такие случаи:

За время проведения платежей у вас могло измениться многое. Для оформления перекредитования попросят:

  • трудовую книжку,
  • справку с работы,
  • справку 2-НДФЛ.

Не попросят, если рефинансирование вам предложил сам банк. Повлияет и ваш возраст на момент закрытия кредита.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b2385dc27dbf300a987b602/5dc95a00a02e001559b67e20

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.