Существенные условия договор найма

Существенные условия договора аренды недвижимости в России

Существенные условия договор найма
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб.

610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Бытовое значение любых оформляемых сделок по найму часто связывают только со сферой недвижимости.

Однако законодательная трактовка распространяется гораздо шире и относится к любой вещи, который передается в срочное пользование за деньги.

Подписываемое соглашение обязательно должно включать существенные условия заключения договора аренды относительно недвижимого имущества, иначе признается недействительным, а его стороны освобождаются от обязанностей по исполнению.

Сущность соглашения

Законодательными нормами ГК РФ договор найма официально фиксирует предоставление имущества (указанного в документе) в срочное пользование или срочное владение на платной основе.

Важным моментом выступает то, что подписание документа никак не отражается на статусе собственника. Однако наниматель имеет все права на результаты труда, полученные от найма, будь то произведенные товары, услуги.

Законом не предусматривается передача вещей, которые не являются собственностью арендодателя. Но есть исключения, пример которых – подписание лицом, не владеющим собственностью, но уполномоченным на его подписание: от лица несовершеннолетнего или при найме государственной собственности.

Существенные моменты

Статья 606 Гражданского кодекса определяет существенные условия аренды, без установления которых наем становится невозможным:

  • сумма арендной платы;
  • объект сделки.

Договаривающиеся стороны могут предусмотреть и включить дополнительные моменты при необходимости. К примеру, прописать возможность или запрет субаренды. Письменное оформление входит в число обязательных правил: помимо содержания, указывают реквизиты сторон, подписи, в отдельных случаях – печати.

Важно! Если на бумаге присутствуют размытые формулировки, которые не позволяют точно идентифицировать имущественный объект, а также конкретные сведения по размерам платежей и порядку их внесения, он может быть признан недействительным. Чтобы признать недействительность, любая сторона может обратиться в суд.

Оплата

Документальное оформление обязательств по внесению платы включает:

  • размер платежей;
  • периодичность;
  • способ (безналичный расчет, наличка либо бартер).

Бартерная оплата предусматривает внесение платы арендодателем в виде поставки продукции или оказания услуг. Для юридических лиц проще всего будет безналичный расчет.

Между физическими и юридическими лицами можно предусмотреть оплату через кассу организации (если таковая имеется). Также важным моментом оплаты будут считаться особенности расчета.

Будет ли это единая сумма или, к примеру, если это помещение, то как будет рассчитываться плата: по квадратным метрам или за каждое отдельное помещение (если их несколько).

Помимо основной суммы другие существенные условия договора аренды недвижимости включаются по договоренности сторон. Сюда относятся вопросы по коммунальным платежам, обязанности арендатора производить текущие и капитальный ремонт и др.

Как показывает судебная практика, подавляющее большинство споров в России по вопросу арендуемой собственности касается денежных вопросов, то есть оплаты.

По этой причине рекомендуется подробно прописать в документе все положения в отношении платежей. Особенно это касается бессрочных и длительных (больше 1 года) соглашений.

Стоит обратить внимание на возможность изменения стоимости и отразить это на бумаге.

Тарифы ЖКХ постоянно повышаются, налоги также растут, поэтому арендодатель периодически сталкивается с тем, что расходы на содержание его собственности тоже повышаются. Следовательно, это будет отражаться на оплате арендатора.

Порядок, предусматривающий возможность повышения арендной стоимости, должен быть разработан и внесен письменно вместе со сроками пересмотра. Суды чаще придерживаются позиции, предусматривающей возможность изменить (в основном, повысить) плату не чаще 1 раза в год.

Это делается с помощью оформления дополнительных договоренностей между арендатором и арендодателем.

Объект найма

Характеристика и точное указание объекта относится к важнейшим пунктам, определяющим обязательные условия договора аренды и действительность сделки. В качестве объекта предусматривается движимое и недвижимое имущество. ГК дополнительно определяет свойство объекта, который отражается в документе по найму.

Этим свойством выступает такое понятие, как непотребляемость. Объяснение этому следующее: во время эксплуатации используемые предметы не должны терять своих первоначальных натуральных качеств.

Нельзя брать в наем то, что количественно и качественно меняется со временем, к примеру, полезные ископаемые, воду, строительные материалы.

Однако по закону можно арендовать водоем для разведения рыбы, помещение для производства товаров, услуг или проживания, складские строения, строительную технику.

В документах по найму помещения обычно указывают:

  • адрес расположения;
  • размеры (площадь);
  • характеристику (жилое/нежилое, часть от общего здания);
  • цель использования (для проживания, под склад, производство, для торговли и др.)

Можно указать этаж, если это является существенным (в основном для определения оплаты), вид помещения: чердак, подвал, мансарда, технический этаж и т.д. Относительно государственной недвижимости и муниципальной собственности есть ограничения. Они связаны с земельными участками, детской социальной инфраструктурой.

Нежелание арендатора в субаренде также включается в соглашение. Также документально определяются санкции, действующие в отношении арендатора. Часто этим выступает досрочное прекращение сделки.

Срок действия

К удивлению многих, существенные условия договора аренды недвижимого имущества не включают в себя сроки. По правилам законодательства заключаемое обязательство на период больше года должен регистрироваться по установленному порядку.

Уточнение. Официальное обязательство сроком больше года, прошедшее государственную регистрацию, считается заключенным только с момента регистрации, но не с его даты подписания. Поэтому время будет отсчитываться с этого момента (если не указана точная дата окончания).

Нередки случаи, когда соглашение по найму заключают без указания срока. Обычно документ не включает пункт о датах начала-окончания либо есть прямое указание на бессрочность. Тогда обязательно следует зафиксировать порядок расторжения по обоюдному согласию между сторонами.

Правило: бессрочное обязательство не нужно нигде регистрировать.

Правило расторжения предусматривают моменты:

  • кто выступает инициатором прекращения;
  • за какой период времени необходимо предупредить другую сторону о расторжении;
  • другие критерии, к примеру, как будут передаваться деньги за последний месяц, порядок возврата имущества и др.

Если вопросы расторжения не оговорены на бумаге, действуют общие правила гражданских норм. Одностороннее решение о прекращении сотрудничества возможно, если предупредить своего партнера по сделке за 1 месяц, если речь о недвижимости – за 3 месяца. Срочные договоренности также могут быть досрочно расторгнуты по этим правилам.

Хитрости арендаторов

Бывает так, что время действия сделки найма заканчивается, арендодатель не выступил с требованием вернуть свою собственность (освободить площадь, склад, отдать транспорт, строительный инвентарь и прочее).

Наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока, новый документ с обновленными условиями не был подписан – в данной ситуации обязательство признается пролонгированным без определенного срока и на старых договоренностях.

Периодически такой «забывчивостью» бессовестно пользуются наниматели, чтобы продолжать пользоваться чужой собственностью на выгодных для себя позициях.

Что делать собственнику, если сроки заключенного соглашения заканчиваются, а арендаторы не спешат съезжать, не хотят соглашаться на новые порядки и хотят, чтобы им пошли на уступки? Собственнику лучше направить официальным путем заказное письмо с уведомлением, где указать, что в случае отказа подписать новое соглашение, нанимателю следует передать объект его собственнику обратно. Это будет необходимой подстраховкой, если придется доказывать свою позицию в суде.

Недобросовестный наниматель, скорее всего, станет настаивать на пролонгации, ссылаясь на то, что продолжает пользоваться имуществом.

Однако суд поддержит позицию арендодателя, поскольку тот письменно предупредил о завершении действия сделки. Другие основные условия договора аренды, не относящиеся к законным требованиям, могут по согласованию вписываться в соглашение.

Часто это бывают обязанности по ремонту, регулярному обслуживанию, установке оборудования за счет нанимателя.

Понимание работы законов в области сделок по найму – основное правило, помогающее защитить свои интересы. Чтобы обезопасить себя от спорных ситуаций, важно знать существенные особенности договора аренды недвижимого имущества и порядок их оформления.

Бывает, что недобросовестный контрагент захочет признать контракт недействительным, когда тот станет невыгодным для него по определенным причинам.

Поэтому следует внимательно отнестись к описанию важных моментов: объекта, арендной платы, опираясь на действующие законодательные нормы.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – заполните форму ниже или позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://ImeyuPravo.com/dogovora-i-biznes/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Читайте про договор коммерческого найма квартиры, скачайте бланки и образцы соглашений на жилое помещение

Существенные условия договор найма

Если граждане договариваются об аренде или найме жилой недвижимости — для защиты своих интересов им необходимо оформить договор найма. Это позволит минимизировать финансовые риски сторон, а также позволит существенно сэкономить время и нервы при возникновении спорных ситуаций.

В законодательстве РФ не выделено такое понятие, как коммерческий найм. Вся процедура, описывающая использование жилой недвижимости на платной основе, регулируется ГК РФ. В главе 35 этого документа описано само понятие аренды, процедура оформления соглашения, а также оговорены права и обязанности участников сделки.

Сам договор коммерческого найма жилья также является основой правовой базы, так как в главе 35 ГК РФ нередко делаются ссылки на его условия.

Понятие и особенности

Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.

Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.

В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.

Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.

Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.

Объект пользования

В качестве объекта договора найма может выступать:

  • Обособленное помещение, которое принадлежит жилому фонду. Это могут быть как дом или квартира, так и их часть. Размеры помещения роли не играют.
  • В многоквартирных домах объектами соглашения могут стать не только жилые и вспомогательные помещения, но и общедомовое имущество, которое находится за пределами или внутри жилья и обслуживающее более одной квартиры. В эту категорию могут быть включены опорные конструкции здания, электрические, водопроводные и отопительные сети, а также другое оборудование (согласно положениям пункта 2 статьи 673 и статьи 290 ГК РФ).

На эту недвижимость не распространяются установленные нормативы по площади помещений, их размер может быть определен только соглашением сторон.

Единственное требование, установленное законом – соответствие сдаваемого внаем жилья санитарным и техническим требованиям.

и форма

Договор найма может быть составлен только в письменной форме. Должны содержаться разделы:

  1. Персональные данные участников сделки. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи — сведения о них необходимо также указать в тексте соглашения.
  2. Подробная информация о сдаваемом объекте недвижимости, в том числе его технические характеристики и точный адрес.
  3. Сумма платежа, которую наниматель будет ежемесячно передавать владельцу квартиры, а также порядок расчетов между ними.
  4. Срок действия договора.

Внимание! Если этих данных в тексте соглашения не будет, то договор будет признан недействительным.

Существенные условия

  • Описание предмета сделки;
  • Описание жилья, которое передаётся во временное пользование.
  • Предоставить нанимателю жилье, которое будет пригодно для проживания;
  • Бережно эксплуатировать здание, в котором находится сданная квартира;
  • В полном объеме предоставлять нанимателю услуги ЖКХ и обеспечивать ремонт общедомового имущества.
  • Не использовать предоставленное ему жилье ни для каких-либо целей кроме проживания;
  • Обеспечивать сохранность переданного ему имущества, в том числе и производить текущий ремонт недвижимости;
  • Своевременно и в полной мере вносить плату за пользование жильем и услуги ЖКХ.

Наниматель не может проводить переустройство и реконструкцию помещений без предварительного одобрения собственника жилья.

Кто подписывает

Согласно законодательным нормам РФ участниками сделки могут стать:

  1. Физические лица.
  2. Юридические лица (компании, ИП и др.).
  3. Органы местного самоуправления.
  4. Органы государственной власти, наделённые соответствующими полномочиями.

Стороны

Наймодателем является тот, кто обладает правом собственности на жилье, а нанимателем – гражданин, который получает во временное пользование объект недвижимости.

Количество экземпляров

Соглашение о коммерческом найме должно составляться в количестве не менее 2 экземпляров. Подписанный экземпляр договора должен остаться на руках у каждого, кто выступил участником сделки.

Нужна ли регистрация?

ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и прочие нормативные акты не содержат данных об обязательной регистрации сделок, касающихся коммерческого найма.

Соглашения о коммерческом найме жилого помещения являются отдельной категорией правовых документов, поэтому нормы, применимые к договорам аренды не имеют отношения к договорам найма.

Соглашение не подлежит регистрации вне зависимости от того срока, на который оно было заключено.

Нужен ли нотариус?

Положения статьи 674 ГК РФ гласят, что договор должен быть заключен в простой письменной форме, при этом, его дальнейшее заверение нотариусом не требуется.

На какой срок заключается?

Согласно законодательству РФ – максимальный срок, на который стороны могут совершать сделку, устанавливается на уровне 5 лет.

Наниматель имеет право на пролонгацию договора. Обсудить продление участники сделки должны за 3 месяца до окончания срока действия соглашения.

Если эта особенность не будет учтена – договор будет считаться продленным автоматически на оговоренных ранее условиях и на аналогичный срок.

Важно! Если в соглашении не оговорены сроки – документ автоматически будет считаться заключённым на максимально возможное время.

Если наймодатель отказал нанимателю в дальнейшем сотрудничестве и в течении следующих 12 месяцев заключил новую сделку – прежний наниматель получит право требовать компенсацию за понесенный моральный и материальный ущерб.

Типы соглашений

  1. Долгосрочный. Может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. По окончании его действия наниматель приобретает право преимущественного использования жилья.
  2. Краткосрочный. Срок менее 12 месяцев. Данный тип соглашения сужает возможности нанимателя – он теряет преимущественное право на заключение договора и т. д.

Основания для расторжения

Список возможных причин, установленных законом РФ, не является исчерпывающим. Каждый из участников сделки может принять решение о разрыве соглашения, если он считает, что другой участник недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства.

Справка: Если наниматель проживает в квартире не один, то для начала процедуры аннулирования сделки нужно заручиться согласием других проживающих граждан.

А после направить собственнику жилья письменное уведомление и указать:

  • персональные данные собственника жилья;
  • сведения о нанимателе;
  • адрес и технические характеристики помещения;
  • дату выселения;
  • основания для расторжения договора;
  • дату подписания уведомления и подпись инициатора процесса.

Наймодатель может добиться разрыва соглашения через суд если:

  1. Наниматель допустил просрочку при оплате коммунальных платежей.
  2. Наниматель, или проживающие вместе с ним испортили жилье, или прочее имущество.

Изменение условий

Могут быть внесены по требованию:

  • одного из проживающих вместе с нанимателем лиц;
  • граждан, которые объединились, но при этом имеют на руках отдельные договоры найма;
  • совершеннолетних детей нанимателя с одобрения других членов семьи.

Если после окончания срока действия соглашения наймодатель пожелает внести изменения в условия договора, то ему потребуется оповестить нанимателя не позднее, чем за 90 дней до истечения срока (согласно пункту 1 статьи 687 ГК РФ). Иначе договор автоматически пролонгируется на такой же срок на тех же условиях.

Нюансы отказа в продлении

Если владелец отказывает нанимателю в продлении договора, но при этом в течении следующих 12 месяцев заключает новое соглашение с другим лицом – прежний наниматель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и потребовать возмещения материальных убытков или продления договора на прежних условиях.

Важно! Положения статьи 684 ГК РФ гласят, что за действующим нанимателем закреплено преимущественное право на заключение соглашения на новый срок.

Заключение

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения – это документ, заключаемый между собственником сдаваемой недвижимости и нанимателем, целью которого является фиксирование договорённостей, достигнутых между участниками сделки. Договор является гарантом исполнения сторонами своих обязательств и значительно снижает риски финансовых потерь.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sem-naim/dogovor-n/dg-kommercheskogo-n.html

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Существенные условия договор найма

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Что относится к существенным условиям договора аренды и надо ли, с точки зрения бухгалтерского законодательства, в этом договоре указывать стоимость арендованных основных средств (в частности имущества и здания)?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Понятие договора аренды и его существенные условия. Срок договора аренды недвижимого имущества

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Предметом договора является аренда здания или сооружения.

Объект — само здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).

Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653. п. 1 ст. 657 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.[25]

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения:Сдача сессии и защита диплома — страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 8639 —

| 7088 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Энциклопедия решений. Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

[2]

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.

2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора.

Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Источник: https://business-doc.ru/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimogo-imushhestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.