Гарантии при покупке квартиры в строящемся доме у подрядчика пошаговая инструкция

Инструкция для новичков: документы для покупки новостройки

Гарантии при покупке квартиры в строящемся доме у подрядчика пошаговая инструкция

Купить квартиру в новостройке можно тремя способами: по стандартному договору купли-продажи, если дом уже введен в эксплуатацию, по договору долевого участия у застройщика и по договору уступки права требования у подрядчика или дольщика. Выясним, какие документы нужны для покупки новостройки в каждом из этих случаев.

Для успешной покупки квартиры в новостройке одного договора купли-продажи недостаточно, нужно предоставить определенный пакет документов.

Если квартира покупается у застройщика в сданном доме

Процесс покупки в этом случае ничем не отличается от покупки вторичного жилья. Квартира уже находится в собственности застройщика, поэтому для оформления сделки понадобятся следующие документы:

  • Договор купли-продажи (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, объекте, способе и размере оплаты),
  • Заявление о переходе права собственности,
  • Квитанция об уплате госпошлины,
  • Доверенность на представителя застройщика,
  • Паспорт покупателя,
  • Правоустанавливающие документы на квартиру,
  • Кадастровый паспорт на квартиру.

Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия

Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:

  1. регистрацию договора долевого участия и
  2. оформление собственности на квартиру.

Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.

При покупке квартиры по договору долевого участия необходимы следующие документы:

  • Заявление о регистрации договора,
  • Квитанция об уплате госпошлины,
  • Договор о долевом участии (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться, сроки строительства, размер денежных вливаний),
  • Разрешение на строительство,
  • Проект на дом и квартиру в этом доме,
  • План многоквартирного дома (включает сведения об адресе, квартирах, их площади, других нежилых помещениях),
  • Описание квартиры (схема нахождения квартиры в доме, указания ее площади, этажа, номера на площадке),
  • Документы на землю,
  •  Договор страхования,
  • Учредительные документы застройщика (устав, свидетельство о государственной регистрации, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из госреестра юридических лиц).

Из этого списка документов от покупателя в Росреестр требуется предоставить только заявление, квитанцию об уплате госпошлины и договор долевого участия. Остальные документы готовит застройщик.

Когда дом будет введен в эксплуатацию, приступаем ко второму этапу – оформление квартиры в собственность на себя.

Для этого в регистрационную палату представляем следующие документы:

  • Заявление о переходе права собственности,
  • Квитанция об оплате госпошлины,
  • Зарегистрированный ранее договор долевого участия,
  • Акт приема-передачи квартиры,
  • Справка об оплате всей суммы за квартиру,
  • Кадастровый паспорт на квартиру.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки прав

Еще один способ купить квартиру в новостройке – по договору цессии или уступке прав. Такая сделка возможна после того, как договор долевого участия в строительстве уже зарегистрирован, а акт приема-передачи квартиры еще не подписан.

Купить квартиру по договору переуступки прав можно как у физического лица – дольщика, так и у юридического лица – подрядчика. Документы в этих случаях будут разные.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у дольщика:

  • Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
  • Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
  • Документы, удостоверяющие личность,
  • Письменное согласие застройщика,
  • Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Если оплата производится частями, должно быть предоставлено соглашение сторон о переводе долга по договору переуступки прав на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.
  • Письменное согласие супруга продавца на заключение договора уступки права требования.
  • Письменное согласие супруга покупателя на заключение договора уступки прав, если квартира приобретается в ипотеку.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у подрядчика:

  • Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
  • Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
  • Учредительные документы подрядной организации,
  • Если у подрядной организации несколько учредителей, необходимо согласие на сделку каждого из них.
  • Письменное согласие застройщика,
  • Справка об оплате за квартиру от подрядчика,
  • Справка от застройщика о том, что строительная организация эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру подрядчиком погашена.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку

Купить квартиру в новостройке можно в каждом случае, описанном выше: в сданном доме и только на этапе строительства, у застройщика, подрядчика, дольщика.

К пакету документов в этом случае добавится кредитный договор и закладная, если приобретается квартира в доме, сданном в эксплуатацию.

Если дом находится на этапе строительства, то после его сдачи и оформления квартиры в собственность, необходимо произвести оценку квартиры, оформить закладную в банке, где был выдан ипотечный кредит, и сдать ее в Росреестр.

Теперь, когда вы знаете, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке в том или ином случае, можно приступать к их сбору.

Но важно помнить, что такими важными вопросами, как покупка недвижимости, лучше не заниматься в одиночку. Проконсультируйтесь у хороших риелторов, обратитесь к юристам и ипотечным брокерам, например, в компании «Юнидом».

Они проверят документы, дадут ценные советы и сделают покупку квартиры лёгким и приятным процессом!

АН “Юнидом”,

г. Тюмень. ул. М.Горького, 76, 3 этаж

Тел: 670-777

Источник: https://www.ndv72.ru/stati_o_nedvizhimosti/instrukcia-dla-novickov-dokumenty-dla-pokupki-novostrojki/

Как купить квартиру от подрядчика

Гарантии при покупке квартиры в строящемся доме у подрядчика пошаговая инструкция

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  • отдают квартиру после накопления  выполненного объема работ, что чаще всего
  • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам  как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

  • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность  по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  • Второе —  Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  • Третье — обязательно запросите  у Подрядчика справку  о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора)  или доверенного лица Подрядчика  выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  • Пятое —  есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  • Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности,  и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
  • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть  она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика

Запросите у Подрядчика:

  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрация права в Росреестре

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

  • Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки
  • Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей

Стоит прочесть:

Всегда рада разъяснить. Автор

Небольшой фрагмент этого видео о покупке квартиры от подрядчика ( первые 2 минуты)

Как купить квартиру от подрядчика

Источник: https://exspertrieltor.ru/2021/04/28/kvartiru-ot-podryadchika/

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Гарантии при покупке квартиры в строящемся доме у подрядчика пошаговая инструкция

» Купля-продажа квартиры » Риски при покупке квартиры от подрядчика

1 046 просмотров

Квартиры на рынке первичной недвижимости (жилье в новостройках, ранее не имевшее собственников) продают не только застройщики. В некоторых случаях в качестве продавца выступает подрядчик, который выполнял какие-то определенные работы на объекте. В чем особенности такой процедуры, какие есть риски и как правильно совершить покупку – читайте в этой статье.

Подрядчики могут торговать квартирами только в том случае, если они были получены от застройщика. А вот причины этому могут быть разные. Одно дело, если застройщик передает право на продажу квартир (или оформляет право собственности) на подрядчика потому что, так было сказано в договоре.

Пример: По договору подряда одним из условий расчета за выполненные работы с подрядчиком может быть передача квартиры. Чаще всего такое условие используется в качестве дополнения к основной сумме платежа с целью ее сокращения или по какой-то другой причине.

Вторая причина, по которой квартира/квартиры могут быть переданы подрядчику в рамках оплаты – отсутствие у застройщика денег для расчета. И вот это уже плохой признак. Если средств на оплату услуг подрядчиков не хватает, велика вероятность того, что в доме что-то не будет доделано до конца или сделано очень некачественно.

Подрядчики обычно стремятся продать квартиру как можно быстрее, чтобы рассчитаться с рабочими и, наконец, перейти на другой объект, чтобы не терять деньги. Как следствие, жилье от подрядчиков может обойтись дешевле, чем от застройщика или на вторичном рынке. С другой стороны, оформить такую квартиру в ипотеку значительно сложнее.

Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски

Выделяют три основных договора, на основании которых подрядчик смог получить возможность продавать квартиру/квартиры:

  • Договор долевого участия.
  • Инвестиционный договор.
  • Договор купли-продажи.

Самый безопасный, с точки зрения покупателя, договор купли-продажи. В его рамках застройщик или напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, а тот уже продает ее покупателю на общих основаниях.

Учитывая специфику подрядчиков, нередко продавцом выступает даже не юридическое лицо, а непосредственно глава подрядчиков, как физическое лицо.

Впрочем, подобная ситуация – это редкость, чаще все же квартира оформляется на предприятие-подрядчик и продается от юридического лица.

Договор долевого участия также не слишком рискованный. Реализован он точно так же, как сделка по покупке квартиру по договору долевого участия (ДДУ) между застройщиком и физическим лицом-покупателем. В данном случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю производится по тому же стандартному договору купли-продажи, на общих основаниях.

Самый плохой и рискованный для конечного покупателя вариант – это инвестиционный договор. В отличие от всех остальных, он заключается предварительно и вступает в силу еще до того, как все работы подрядчика будут выполнены. Как следствие, у подрядчика возникает обязательство того, что он должен завершить все работы, иначе квартира должна будет возвращена застройщику.

Беда в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает заранее и, чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как на это может уходить достаточно продолжительное время.

Но если, при этом, он уже продаст квартиру, а потом не выполнит все свои работы, то получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке по причине невыполнения второй стороной своих обязательств. При этом подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилье.

Как следствие, он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя съехать с квартиры, а забрать деньги у подрядчика практически невозможно.

Пример: Подрядчик договорился с застройщиком на оформление инвестиционного договора, по условиям которого застройщик передает подрядчику одну из квартир в новостройке. Взамен, подрядчик выполняет все внутренние отделочные работы, допустим, во всех квартирах одного подъезда.

Подрядчик, получив квартиру сразу же продает ее покупателю и исчезает с горизонта, не выполняя своих обязательств перед застройщиком.

Инвестиционный договор расторгается, покупатель теряет свое жилье, а подрядчик остается с деньгами, так как может вообще ликвидировать свою фирму и создать новую, если это нужно.

Чаще всего описанную выше схему с инвестиционным договором проворачивают мошенники, которые изначально не собирались ничего делать, а хотели просто получить деньги, но бывают и другие варианты. В любом случае, если выясняется, что жилье было передано подрядчику по инвестиционному договору – это уже плохой знак.

Какого-то идеального варианта обезопасить себя у покупателя практически нет. Можно затребовать подтверждение того, что все работы по инвестиционному договору завершены, но его редко предоставляют. Без помощи опытного юриста приобретать такое жилье не стоит – слишком большой риск его потерять.

Проверка подрядчика для минимизации рисков

Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:

  • Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
  • Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
  • Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
  • Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.

Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.

Несмотря на множество различных вариантов, в соответствии с которыми подрядчик смог получить жилье от застройщика, непосредственно сама покупка совершается обычным образом, ведь в любой ситуации подрядчик становится собственником жилья и потому имеет право его продавать точно так же, как и любой другой собственник недвижимости.

Порядок действий

  1. Проверить все документы, подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают как мошенники вместе, но это редкость).

  2. Подготовить документы и деньги для сделки (напомним, что оформить ипотечный кредит на подобное жилье практически невозможно, банк тоже понимает потенциальные риски и вряд ли согласится на такую сделку).
  3. Составить и подписать договор купли-продажи.

    Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.

  4. Передать положенную сумму за жилье. Получить подтверждение получения денег (последнее особенно актуально, если расчет производится наличными).
  5. Подписать акты приема-передачи.

    Эти документы нередко исключают большинство потенциальных претензий сторон.

  6. Оформить право собственности на жилье в Росреестре.

Требуемые документы

Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

Вариантов получения жилья очень много, потому в зависимости от ситуации перечень бумаг может сильно изменяться. И для того, чтобы определить, что именно нужно в том или ином случае также требуется помощь опытного юриста.

Подобная покупка предполагает следующие расходы:

  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора купли-продажи: от 2000 рублей и выше (зависит от региона нахождения квартиры).
  • Госпошлина за получение выписки из ЕГРН: 350 рублей (нередко ее заказывает подрядчик, за свои деньги).
  • Регистрация права собственности нового владельца: 2000 рублей на 1 человека.

Несмотря на то, что подобное жилье может обойтись существенно дешевле, чем покупка такой же квартиры от застройщика или у другого собственника, подобная операция относится к достаточно рискованным. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с потенциальными проблемами и путями их решения. Также они готовы представлять интересы клиента, отстаивая его права при сопровождении сделки, а также, если до этого дойдет дело, в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-ot-podryadchika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.