Налог с продажи приватизированной квартиры в 2021

Как рассчитывается налог с продажи квартиры

Налог с продажи приватизированной квартиры в 2021

С начала года от уплаты налогов на доходы ушли нерезиденты. Эта поправка позволила гражданам, проживающим на территории нашей страны за последние 12 месяцев меньше 183 дней, не платить 30% за полученный от продажи доход.

Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2021году

Граждане, находящиеся на службе за пределами страны, и государственные служащие, находящиеся в командировке, не приобретают статуса нерезидента.

Однако если вы просто выехали из страны, например, в гости и задержались, то есть вероятность попасть в категорию нерезидента, тогда и ставка составит больше — и право на использование вычета и льгот будет утрачено.

В 2021 году НДФЛ с продажи квартиры равен 13%. Не накладывается оплата налога на граждан, в чьей собственности жилье находится не менее 5 лет или 3-х лет, если квартира приватизирована или унаследована.

Периодом начала отсчета новых сроков, внесенных в законодательство, считается 2021 год. Если квартира в собственности с 2021 года и позже, то срок составляет 5 лет, если раньше 2021 года, то 3 года. В случае продажи недвижимости до истечения установленного срока необходимо оплатить 13% от полученной суммы.

В данной законодательной поправке существуют исключения, в которых достаточно владеть имуществом на протяжении 3-х лет:

  • Собственность получена в дар от близкого родственника;
  • Перешла к продавцу по наследству;
  • Перешла по договору ренты;
  • Квартира является приватизированной.

Мошеннические схемы с опорой на эти пункты практически исключены, так как вероятность их наступления крайне мала, это и послужило причиной снижения срока владения.

Для определения суммы налога необходимо определить, какой подойдет расчетный показатель, и после этого произвести расчет по соответствующей показателю формуле. К показателям относят:

  • стоимость проданного жилья,
  • налоговая ставка,
  • налоговый вычет.

Стоимость

Стоимость или, другими словами, налогооблагаемая база. Для расчета можно применить стоимость недвижимости при продаже или 70% значение от кадастровой стоимости.

Такая поправка появилась вместе с внесенными в закон изменениями с целью предотвращения мошеннических мероприятий при сделках. Самой распространенной являлась фиктивное занижение цены жилья. Это мероприятие влечет за собой ряд негативных последствий:

  • уменьшается поступление в бюджет налогов,
  • увеличиваются налоговые проверки,
  • возрастает риск покупателей, в случае если суд признает сделку незаконной, то возврат денег составит лишь ту сумму, которая прописана в договоре.

Если договор купли-продажи составлен на сумму меньшую 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог будет начислен на сумму от кадастровой стоимости, независимо, за сколько продана квартира. Если же сумма к оплате указана выше 70% от кадастровой, то она и облагается 13% налоговой ставкой.

Налоговая ставка

Ставка как показатель расчета налога разделяется на 2 показателя, для резидентов страны она составляет 13%, а для нерезидентов — 30%.

Когда вопрос касается собственности за пределами Российской Федерации, то при ее продаже вы также обязаны заплатить налог по курсу Банка России на день сделки.

Сокращение налогооблагаемой базы, приводящей к снижению итогового размера налога. Имеется в виду имущественный вычет, равный 1 000 000 рублей, или уменьшение базы на сумму доходов. Имущественный вычет может быть предоставлен единожды за каждый расчетный период в год.

Это важно знать:  Виды обременений на квартиру

Имущественный вычет

Сумма имущественного вычета является фиксированной и составляет 1 000 000 рублей. Данный вычет позволяет уменьшить сумму налога путем уменьшения налогооблагаемой базы. Например, если стоимость продаваемого имущества составляет 1 200 000 рублей, налог вы обязаны заплатить с 200 000 рублей, а если продаете за 1 000 000 или меньше, то налог удерживаться не будет.

В случае продажи общедолевого имущества право вычета предоставляется не отдельно каждому собственнику, а одной суммой на всех с распределением относительного размера принадлежащих долей. Но если продается отдельная доля, с заключением отдельного договора, то и право на имущественный вычет предоставляется в полном объеме продавцу своей доли.

Расходы на покупку жилья

Расчет будет основываться на затраченных средствах при приобретении жилья. Сюда могут быть включены и расходы на строительство, приобретение материалов и ремонт. Главное — иметь официальное подтверждение всех заявленных расходов.

Данный вычет позволяет заметно уменьшить НДФЛ с продажи жилья или сосем избежать оплаты данного налога, в случае если расходы превысят доходы.

Налогооблагаемая база приватизированной квартиры. В случае, если с момента приватизации прошло не менее 3-х лет, от уплаты налога на прибыль вы освобождаетесь. Если же данный срок не прошел, то налогооблагаемая база исчисляется исходя из цены продажи и кадастровой стоимости.

Такая же система расчета распространяется и на продажу квартиры, полученной по договору пожизненной ренты и перешедшую в вашу собственность по наследству.

На остальные сделки, совершаемые с недвижимостью, приобретенной после 2021 года, распространяется срок владения, равный 5 годам.

Для расчета суммы налога используются две формулы, выбор зависит от применяемого вычета. Главное — при расчете корректно определить значения, задействованные в подсчете.

  1. НДФЛ = (Д – В) * Н
  2. НДФЛ = (Д – Р) * Н, где

Д – доход, полученный после продажи имущества,

В – имущественный вычет;

Р – расходы, связанные с покупкой или строительством жилья и ремонтными работами;

Н – налоговая ставка.

Все показатели рассчитываются в рублях, кроме налоговой ставки, ее расчет проводится в процентах.

Примеры расчета суммы налога по 1 формуле:

Рассмотрим простую ситуацию, в которой продажа осуществляется резидентом, а стоимость продаваемого имущества выше 70% кадастровой стоимости и равна 3 000 000 рублей, и продавец будет использовать право на имущественный вычет:

(3 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 260 000 рублей.

Допустим, что в рассматриваемом примере заявленная стоимость квартиры 3 000 000 рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3 900 000 рублей, в таком случае и расчет будет проходить от кадастровой стоимости:

Это важно знать:  Нужно ли платить за капитальный ремонт

(3 900 000*0,7 – 1 000 000)*0,13 = 143 000 рублей.

Алгоритм расчета для нерезидентов аналогичен, только значение налоговой ставки равно 30%, соответственно результат в формуле умножаются на 0,3.

Вторая формула будет удобнее продавцу, если продаваемое имущество было приобретено дороже или потребовало больших финансовых вложений в ремонт, в таком случае может оказаться что налогооблагаемая база не только заметно уменьшится, но и окажется нулевой. В таком случае обязанности в уплате налога с вас снимаются. Главное условие — наличие официальных доказательств понесенных вами затрат на продаваемое имущество.

Примеры расчета суммы налога по 2 формуле:

Рассмотрим ситуацию, когда приобретенная в 2021 году квартира стоила вам 2 650 000 рублей, на ее ремонт вы потратили 250 000 рублей, что можете подтвердить чеками и договорами со строительными фирмами, а продаете вы ее за 3 000 000, тогда сумма налога будет рассчитана следующим образом:

(3 000 000 – 2 650 000 – 250 000) * 0,13 = 13 000 рублей.

Расчет показывает, что в данной ситуации выгоднее исходить из расчета по второй формуле, нежели прибегать к имущественному вычету.

Если рассмотреть ситуацию с дарением или наследованием квартиры, расходы на приобретения отсутствуют, в таком случае расчет следующий:

(3 000 000 – 250 000) * 0,13 = 357 500 рублей.

В данной ситуации выгоднее использование налогового вычета.

Декларирование

После продажи своей квартиры или дома гражданин обязывается подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу до конца апреля года, следующего за годом сделки. Исключением являются случаи, когда налогооблагаемая база равна нулю, и налог оплачивать не нужно.

Заполнение и подача декларации осуществляется удобным для вас способом. Прием осуществляется как в бумажном варианте, так и в электронном. Подать декларацию можно, обратившись в налоговую службу лично или отправив заказным письмом, также можно воспользоваться услугами МФЦ или официальным сайтом налоговой службы.

К декларации необходимо приложить документ купли-продажи и документы, подтверждающие понесенные расходы, в случае уменьшения налогооблагаемой базы за счет расходов.

Уплата налога, сроки и способы

После проверки декларации выставляется счет на оплату НДФЛ. Данный счет вы обязаны оплатить после получения квитанции в установленные законом сроки.

Срок оплаты налога до 15 июля года, следующим за годом сделки. За неоплаченный налог и непредоставленные налоговые декларации существует ответственность, прописанная в статье 114 НК РФ.

Для оплаты налога необходимо перечислить выставленную по счету сумму денег на указанные в квитанции реквизиты любым удобным для вас способом. Самые распространенные способы:

  • Оплата непосредственно в кассе налоговой службы,
  • через сайт налоговой службы,
  • воспользовавшись терминалами самообслуживания любой коммерческой организации,
  • через личный кабинет от вашего банка,
  • в кассу сторонних организаций, принимающих к перечислению платежи от населения.

Есть ли возможность избежать оплаты налога?

Если после продажи квартиры вы остались в прибыли, то именно с суммы вашей прибыли вы должны заплатить налог государству. Многие стараются избежать оплаты налога по разным причинам.

Самые распространенные — это нежелание платить приличную сумму денег, кого-то смущает сам факт обращения в налоговую, ведь необходимо собрать и предоставить целый пакет документов соответствующего содержания.

Очень часто, чтобы избежать оплаты налогов, продавцы фиктивно занижают стоимость продаваемого имущества, прописывая цену меньшую 1 000 000 рублей. Это является нарушением закона и своего рода мошенничеством, но часто практикуется сторонами, участвующими в сделке.

Такой вариант, конечно, даст возможность продавцу уйти от налога и сэкономить приличную денежную сумму, но покупатель попадает под угрозу и лишается ряда возможностей.

Так, при фиктивно заниженной стоимости квартиры вы не сможете оформить ипотеку на эту квартиру. Если только вам не хватает именно фиктивно установленной суммы для расчета с продавцом.

При покупке свой первой недвижимости вы имеете право на возврат налога от покупки в размере 13% от суммы, но не превышающей 2 000 000 рублей, а в ситуации с занижением цены и налоговый вычет вы получите в разы меньше.

И самая опасная для покупателя ситуация — это случаи, когда по каким-либо причинам совершенная сделка оспаривается в суде.

Если суд признает, что договор купли-продажи между вами и собственником квартиры недействителен, то собственнику присудят возместить вам стоимость жилья, а вам — его возврат.

Возврат присуждается исходя из указанной в договоре суммы переданных вами средств, так как остальная сумма внесена без документов и нигде не отражена, то и собственник квартиры, вероятнее всего, вернет вам только фиктивную стоимость жилья.

Если собственник квартиры, которую вы хотите приобрести, отказывается от оплаты налога и настаивает на подписании договора по заниженной цене, вы можете как согласиться и понести соответствующие риски, так и отказаться и/или предложить собственнику доплату в размере будущего налога, для отражения полной стоимости квартиры. Конечно, оба варианта покупателю невыгодны, но во втором вы снимете с себя ряд рисков.

Подводя итог вышеизложенной информации, стоит отметить, что законодательные меры, связанные с уплатой налога, приняты для регулировки рынка недвижимости.

В большинстве своем под уплату налога попадают граждане, занимающиеся куплей-продажей квартир, с целью получения прибыли, а прибыль, как и все доходы граждан, облагается налогом, и люди, продающие элитное дорогое жилье.

Для простого населения, не занимающегося спекуляцией на рынке недвижимости, со стороны государства постоянно предпринимаются поправки для облегчения налогового бремени.

Не стоит забывать про главный пункт, освобождающий вас от уплаты налога на прибыль при продаже квартиры / дома, это срок давности ее владения.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/nalogi/rasschet-naloga-s-prodazhi-kvartiry.html

Налог с продажи квартиры. Новый закон 2021 года

Налог с продажи приватизированной квартиры в 2021

Каждый собственник, который решил продать свои квадратные метры, обязательно должен помнить о том, что часть полученных средств ему возможно придется отдать государству. Какой размер налога с продажи квартиры для физических лиц установлен законом, и возможно ли избежать его уплаты, рассмотрим ниже.

Что такое налог

Следует отметить, что законодательство не содержит определения, что такое налог с продажи квартиры. Этот обязательный сбор относится к общей категории налогов на доходы граждан, которые подлежат уплате с зарплаты, с арендной платы, с полученных дивидендов, т.е. с любой прибыли.

Носителями таких обязательств могут быть:

  • Налоговые резиденты РФ;
  • Лица, которые не являются резидентами, но имеют доход в России;

Для признания резидентом лицо должно постоянно находиться в стране не меньше 183 дней в пределах года.  Исключение составляют кратковременные (до полугода) выезды заграницу, например, для получения лечения.

Ко второй категории могут относиться, как иностранцы, так и российские граждане, постоянно проживающие в другой стране.

Размер налога и порядок его начисления

Согласно налоговому закону (Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ), за реализацию недвижимости взимается 13 % от полученного дохода. Это стандартная налоговая ставка для граждан. Для тех, кто не проживает в стране длительное время, ее размер значительно выше – 30 %.

При этом сумма, которая облагается налогом, ставится в зависимость от двух факторов:

  • От цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи;
  • От кадастровой стоимости жилья.

Если квартира, которую собственник намеревается продать, была куплена, подарена или унаследована до 1 января 2021 года, налогом будет облагаться ее стоимость, которую продавец и покупатель укажут в соглашении.

Если реализуемое жилье было получено после указанного периода, особое внимание уделяется его кадастровой стоимости – рыночной цене объекта недвижимости, которую определяют специальные независимые  оценщики.

Здесь возможно два варианта:

  • Начисление налога от суммы, оговоренной сторонами, если она превышает 70% кадастровой стоимости недвижимости;
  • Hасчет налога от кадастровой стоимости квартиры, если цена по договору меньше ее 0,7 части.

Если оценочная стоимость жилища не была установлена, то налогооблагаемой базой будет являться его договорная цена.

Кто освобожден от уплаты налога

Можно ли не отдавать государству свои «кровные» после продажи квартиры? Этим вопросом задаются многие владельцы недвижимости.

С 2021 года по новому закону освобождается от налога и соответственно подачи декларации, собственник, владевший квартирой 3 и более лет. При условии, что это единственное жилье.

Следует отметить, что законодательство устанавливает некоторые послабления для продавцов не только от зависимости периода владения жилым помещением, но и способа его получения до продажи.

Если квартира находилась в собственности продавца 3 года, он может не платить налог на законных основаниях, если:

  1. Недвижимость была приобретена им до 01.01.2021 г.;
  2. При получении имущества в дар от родителей, братьев и сестер и других близких родственников;
  3. При наследовании жилища;
  4. Квартира была получена в результате приватизации;
  5. Владение собственностью по договору пожизненной ренты;
  6. Реализуемое жилье является единственным у продавца. Исключением является приобретение второй недвижимости за 90 суток до продажи первой.

Следует учитывать, что срок владения для исчисления налога с квартиры, полученной по наследству, начинает течь с даты смерти наследодателя с момента открытия наследства.

Имея только лишь долю в продаваемой квартире, ее собственник заплатит налог пропорционально своей части. Если, например, супруги решат реализовать совместно нажитую квартиру, то налог они обязаны оплатить в равных частях.

При любом раскладе продавец обязан будет заплатить установленный сбор, если реализуемая недвижимость находилась в его собственности менее 3 лет.

Следует обратить внимание, что указанные положения распространяются и на иностранных граждан и других нерезидентов.

Как законно уменьшить сумму налога

Если нет возможности ждать пока закончится предельный период владения имуществом, а платить налог не хочется, можно воспользоваться одним из способов законного уменьшения его размера.

Предусмотрено два варианта действий:

  1. Использование фиксированного налогового вычета 1 млн. рублей при продаже жилого помещения;
  2. Уменьшение суммы, которая подлежит обложению налогом, на размер фактически понесенных в связи с изначальным приобретением квартиры затрат.

В качестве таких расходов могут учитываться:

  • Затраты на проведение ремонта или строительства, на приобретение необходимых материалов;
  • Расходы на покупку жилья, в том числе проценты за пользование ипотечным кредитом;
  • Оплата разработки технического паспорта или иной технической и проектной документации;
  • Траты на проведение и подключение газа, воды, света и иных коммуникаций.

Все фактически произведённые затраты должны быть подтверждены документально.

Документы для налоговой инспекции

Обязательным условием для начисления налога с реализации жилой недвижимости является подача продавцом соответствующей декларации в налоговую службу. Документ оформляется в установленной форме и подается до конца апреля очередного года.

С образцом ее заполнения можно ознакомиться, а также получить бланк можно в любом территориальном налоговом отделении или скачать с официального сайта  специальную программу.  

К заполненной и подписанной декларации следует приложить:

  • Документ, удостоверяющий личность продавца;
  • Правоустанавливающие документы на проданное жилье;
  • Соглашение о продаже;
  • Документы, подтверждающие факт оплаты;
  • Заявление о применении льготного вычета, если он будет применен;
  • Справки, квитанции, чеки, фиксирующие расходы на приобретение квартиры.

Изучив полученные документы, сотрудники налоговой службы сформируют и предоставят квитанцию на уплату подоходного налога, который необходимо погасить до июля следующего за отчетным года.

Если после продажи декларация о полученном доходе не будет предоставлена, то налоговая вправе самостоятельно определять сумму, подлежащую оплате конкретным лицом.

Подать декларацию продавец должен обязательно, даже если он не обязан платить налог.

Что будет, если не платить

В случае намеренного уклонения от уплаты налога на полученный от продажи недвижимости доход можно быть уверенным в неотвратимости наказания. Налоговые службы тщательно следят за соблюдением законодательства и быстро выявят нарушения.

Налоговым законодательством предусмотрено наказание за неподачу или нарушение сроков подачи налоговой декларации.

В этом случае нарушитель заплатит 5% от суммы начисленного налога за каждый просроченный месяц. При этом минимальный размер денежного наказания – 1 тыс. рублей, максимальный —  30%.

При неоплате выданной квитанции или если продавец неправильно рассчитал налог и заплатил меньшую сумму, чем было необходимо, наказание будет составлять 20% от неоплаченной суммы, а если будет установлено, что он сделал это умышленно – 40%.

Если в казну государства не будет предоставлена существенная сумма налогов, то виновник может быть привлечен к уголовной ответственности.

Заключение

Таким образом, уплата налога с дохода, полученного за продажу собственного жилья, является обязанностью продавца. Однако в некоторых случаях собственник может быть от нее освобожден.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.